"An gewissen Plätze fühle ich mich schon noch dahoam, See-Nähe ist schon oft ein bisserl sehr unwirklich. Einheimische trifft man da nicht mehr viel, wird auch gar nicht mehr darauf gesetzt, dass da Einheimische verkehren. Da wird wirklich nur noch auf die Betuchten aus der ganze Welt gesetzt und es ist für uns Einheimische unmöglich, da sich was zu kaufen."
Josef Bogner wohnt seit 33 Jahren am Tegernsee. Seiner Familie gehört der Voitlhof, ein Bauernhaus aus dem 16. Jahrhundert.
"Mit den Ängsten müssen die Leute auch umgehen. Nicht wir bestimmen den Immobilienmarkt, sondern der Verkäufer und Käufer. Und des wird nicht ausbleiben, dass es zu weiteren Preisentwicklungen kommen wird und es wird weiter nach oben gehen."
Rainer Leidecker ist seit 20 Jahren Makler am Tegernsee. Er ist Partner in der größten Immobilienfirma im Tal.
Josef Bogner und Rainer Leidecker sind sich schon öfters begegnet. Zum Beispiel im Wirtshaus "Voitlhof", das die Familie Bogner betreibt. Man grüßt sich dann auf gut Bayrisch - und geht sich dann wieder aus dem Weg. Vielleicht weil beide wissen, dass sie nicht zusammenkommen. Auch nicht beim Bier. Schon erst recht nicht beim Champagner. Weil ihre Vorstellungen von Heimat so anders sind. Oder das, was aus ihr werden soll. Was sie kosten soll.

Die Frage, was Heimat kostet in Zukunft, ist für beide eine Art Existenzfrage. Für den jungen Bogner, der sich fragt, wo seine Nachkommen leben sollen in einem Ort, an dem kürzlich ein Grundstück für 6,4 Millionen Euro den Besitzer gewechselt hat. Und für den arrivierten Makler Rainer Leidecker, der für seine betuchte Klientel immer neue Filetstücke finden muss. Was ist passiert im Postkartenidyll Tegernsee?
"Wir am Tegernsee haben gerade das Thema, dass wir voll im Trend liegen, das heißt jeder will hierher. Das ist ja grundsätzlich legitim, weil wir eine der schönsten Gegenden in Deutschland sind und von daher kann man nicht sagen, man ist allein auf der Welt, und ihnen das verwehren, dass sie hierher ziehen möchten."

S i e, - die vermögenden Zweitwohn- und Villenbesitzer. Oder die, die es werden möchten. Christian Köck – Bürgermeister von Rottach-Egern, hier geboren und aufgewachsen, macht sich Sorgen um seine Heimat. Nicht erst seit diesem Jahr, an dessen Ende die Landtagswahlen stehen. In seinem Büro direkt im Ort spricht der CSU-Mann im Trachtenjanker unverhohlen von "explodierenden" Immobilienpreisen. Für Eigentumswohnungen in bester Lage werden bis zu 10.000 Euro und mehr pro Quadratmeter gezahlt; in einfacher Lage bis zu 6500 Euro. Die Skala ist natürlich nach oben offen.
"Zumal ich ja weiß, dass die Entwicklung möglicherweise dazu führt, dass die Karawane irgendwann weiterzieht. Dass die Preise natürlich astronomisch sind, ich kann Ihnen ein Beispiel nennen und das macht uns natürlich sehr große Sorge, das Thema Bodenrichtwerte war in der letzten Zeit immer wieder ein großes Thema."
Es ist d a s Wort, das alle umtreibt im Tegernseer Tal, die Bürger, die Makler und die Politik: Bodenrichtwert.
"Wir reden davon, dass über den Zeitraum von zwei Jahren sämtliche Kaufpreisurkunden zur Sammlung herangezogen werden, und der neutrale Gutachter-Ausschuss am Landratsamt, der fertigt daran die neue Bodenrichtwert-Tabelle, und nach dem solche Summen gezahlt werden und auch sehr viele Objekte verkauft worden sind, kann man sich vorstellen, wo die Bodenrichtwerte hingeschossen sind."

Die Bodenrichtwerte bestimmen also den Marktwert eines Grundstücks. Ein Beispiel: Wird rechts und links ein Grundstück für mehrere Millionen verkauft, steigt auch der Wert des eigenen Grundstück. Eigentlich doch ein Grund, sich zu freuen. Könnte man meinen. Thomas Tomaschek, Musiker und grüner Gemeinderat in Rottach-Egern, freut sich eher verhalten, wenn er durch seinen Heimatort geht.
"Ja, man kann froh sein, wenn man ein Grundstück hat, das ist natürlich ein großer Wert, da wohnt man, aber man kann natürlich davon nichts abbeißen. Wir profitieren von den ganzen Touristen, die hierher kommen und haben als Einheimische und Bewohner ein tolles Angebot an Freizeitmöglichkeiten, der Ort ist rausgeputzt, es ist alles sehr schön gemacht. Also das Problem ist jedem bewusst eigentlich, dass die Bodenrichtpreise auch wieder so gestiegen sind, dass man durch das Vererben in richtige finanzielle Probleme kommen kann. Das ist einfach das Spannungsfeld, dem wir ausgeliefert sind."

"Astronomisch" ist der Lieblingsbegleiter des Bodenrichtwertes im Tegernseer Tal. Auch das eine Frage der Betrachtungsweise. Was für die einen Heimat, ist für die anderen das ersehnte Feriendomizil. Und in jedem Fall eine lukrative Anlage. Die Gegend rund um den Tegernsee gilt als eine der begehrtesten Wohn- und Urlaubsgebiete Deutschlands, zu vergleichen mit Sylt. Oder Kitzbühel in Österreich. Eine weißblaue Idylle: See, Berge, Himmel. Arbeitslosenquote: fast null. Kriminalitätsrate: nicht ganz null. Hier gibt es mehr Bioläden als Supermärkte. Mehr Makler als Metzger. Mehr Fußballstars und Konzernchefs auf einem Quadratkilometer als sonst wo in der Republik. Das hat seinen Preis, sagt der Immobilienfachmann Moritz Müller.
"Solange der Tegernsee dieses Maß an Attraktivität behält und reiche Geschäftsleute anzieht. Nicht nur reiche Oligarchen, die sich hier am Tegernsee einkaufen, sondern der reiche Mittelstand oder CEOs von großen Unternehmen, Vorstandsvorsitzende, die sich einkaufen. Wenn also die Gegend ihre Attraktivität behält, wird sich der Markt hier meiner Meinung nach nicht abschwächen."
Apropos Oligarchen. Ja die gibt es auch. Wie den russischen Milliardär Alisher Usmanov. Der Putin-Freund soll 20 Millionen für sein Villa mit Blick auf den See gezahlt haben. Aber so schmunzelt der Makler Rainer Leidecker, - sie sind nicht sein Stamm-Klientel.
"Die reichen Russen ... – es gibt fünf oder sechs Häuser, die verkauft wurden, was ja auch schön ist. Diese Häuser sind immer in einem Top-Zustand, und der Käufer tritt hier im Tegernseer Tal so gut wie überhaupt nicht auf."
Leideckers Kunden kommen überwiegend aus Deutschland. Erfolgreiche Mittelständler und reiche Erben, die bei ihm auf hellbraunen Ledermöbeln Platz nehmen, mit Blick auf den See. Sie suchen das, was viele der rund 6000 Einwohner von Rottach-Egern noch haben. Ein Grundstück. Und gar nicht so wenige wollen verkaufen.
"Es findet aber ein Generationswechsel statt, der ist seit zehn, 15 Jahren da. Das heißt: Die Käufer, die in den 60erJahren eingekauft haben, sind verstorben, die Kinder haben teilweise keine Ambitionen und verkaufen diese Objekte. An den erhöhten Immobilienpreisen sind wir ja nur Mittler zwischen Käufer und Verkäufer. So, ich habe jetzt auch noch keinen Verkäufer erlebt, der gesagt hat, ich möchte weniger als der Markt als Kaufpreis hergibt. Das hab' ich noch nicht erlebt!

Man könnte es auch den Ausverkauf der Heimat nennen. Josef Bogner, den Wirt vom "Voitlhof" in Rottach-Egern, wollte da nicht nur zusehen. Zusammen mit seiner Familie hat er einen alten Bauernhof aus Tirol hierhergeholt, - den "Voitlhof".
"Dass wir ihn vor dem Ruin, vor dem Tod beschützt haben, weil für mich leben die Häuser. Die haben was zum Erzählen. 500 Jahre Geschichte hat der jetzt, und der wäre eigentlich abgerissen worden, und den haben wir davor bewahrt und haben ihn aus dem Tiroler Land ins Bayernland geholt und original wieder aufgebaut."

Gelingen konnte das Projekt nur, weil die Gemeinde den Bogners ein Grundstück verpachtet hat. Ein Kauf wäre unmöglich gewesen.
"Und dann waren es seit 20 Jahren, was ich sehe, - ich habe ja Zimmerer gelernt, war im Baugewerbe unterwegs, … waren schon die Immobilienmakler schuld, - die sind wie die Schwammerl aus der Erden gewachsen, und einheimische Betriebe sind weniger geworden."
Oder sie verschwinden ganz. Wie viele alte Gasthöfe. Fast wäre es auch dem Wirtshaus "Glasl" im Rottacher Ortsteil Oberach so ergangen. Der Wildschütz Jennerwein soll hier schon seine Geschichten erzählt haben, bevor er hinterrücks erschossen wurde. Bis ins Jahr 1865 reicht die Chronik des Gasthofs zurück. Dann sollte er abgerissen werden, - mit Genehmigung des Gemeinderates. Erst eine Unterschriftenaktion, mit-initiiert vom grünen Gemeinderat Thomas Tomaschek, brachte die Wende.
"Beim Gasthof Glasl war ich schockiert, dass dieser Gasthof einfach platt gemacht werden soll und habe mir gedacht, das kann nicht sein, da muss man was dagegen tun. Und dann entwickelte sich diese ganzen Unterschriften-Aktion und am Ende wurde der Denkmalschutz darauf aufmerksam und jetzt ist es unter Denkmalschutz, Gott sei Dank. Es werden natürlich trotzdem Wohnungen rein gebaut, also die Wirtschaft ist erstmal verloren, aber das Haus wird weiter stehen. Aber der Glasl ist ein Beispiel, wo es einfach mal funktioniert hat, sich für etwas einzusetzen und wo man was geschafft hat."
Übrigens mit Unterstützung des CSU-Bürgermeisters. Rot-schwarze Koalitionen sind keine Ausnahme in Rottach-Egern. Aber oft sind der Politik die Hände gebunden, wie Christian Köck erklärt.
"Wir haben als Gemeinde zwar die Planungshoheit, wie es so schön heißt. Die bezieht sich aber ausschließlich auf unsere Ortssatzung, was die Gestaltung der Gebäude angeht. Aber was die Größenordnung angeht, das fällt unter die Bayrische Bauordnung. Und deswegen passiert es sehr oft, dass kleine Objekte ersetzt werden durch Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage, wo natürlich dann auch für die Bauträger der größte Gewinn rauspringt, indem er dann Einheiten schafft und jede Wohnung einzeln auf dem Markt verkauft, - und zwar für teures Geld!"

Zu besichtigen ist diese massive Verdichtung, so der Fachbegriff, zum Beispiel in Bad Wiessee. Dort baut das österreichische Unternehmen Planquadrat die "Tegernsee Villen", neun Häuser mit 34 Luxuswohnungen. Investitionsvolumen: 50 Millionen Euro.

Gleich auf der gegenüberliegenden Seite in Tegernsee entsteht ein Areal mit Hotel und drei Mehrfamilienhäusern. Investionsvolumen: 75 Millionen Euro. Fast alle Wohnungen sind verkauft. Die Kaufpreise – Diskretionssache. Sie werden im einstelligen Millionenbereich liegen, - zumindest die meisten. "Pure Idylle mit Seeblick" verspricht der Bauträger. Zu sehen sind jetzt schon eng nebeneinanderstehende blockartige Häuser, denen man ein alpenländisches Dach verpasst hat. Sie könnten auch in Frankfurt oder Washington stehen. Die Architektur der Häuser hat zu viel Kritik geführt. Von "Plattenbauweise" und "Verschandelung" ist die Rede. Planquadrat-Chef Thomas Hofer rührt das jetzt nicht mehr.

"Wir hatten Stadtratsbeschlüsse und wir hatten einstimmige Stadtratsbeschlüsse und natürlich ist es immer so, dass Rohbau massiver ausschaut als wenn es fertig ist. Und ähnlich läuft es jetzt in Bad Wiessee und ähnlich wird es in Tegernsee auch sein."
Was die einstimmigen Stadtratsbeschlüsse angeht, ist der Bürgermeister von Bad Wiessee bereits öffentlich zurückgerudert. Heute, so sagt Peter Höß, wäre das Vorhaben in dieser Massivität "nicht mehr genehmigungsfähig". Vielleicht hat die Gemeinde auch deshalb für das Projekt in Tegernsee das so genannte "Tegernseer Modell" entworfen: Planquadrat muss einen Teil der Wohnungen an einheimische Käufer veräußern, - deutlich unter dem ortsüblichen Verkaufswert.
"Das war grundsätzlich die Basis. Als wir dieses Projekt in Tegernsee erworben haben, wussten wir, was da los ist und wie das funktioniert. Das hat für uns gepasst. 30 Prozent der Immobilie werden eben so verkauft, der Preis liegt knapp unter 4000 Euro pro Quadratmeter, das ist für diese Region sehr, sehr günstig."
Eine 100-Quadratmeterwohnung kostet also rund 400.000 Euro. – Bleibt die Frage, wie man günstig interpretiert. Im Tegernseer Tal. Nach Erfahrung von Rottachs Bürgermeister Christian Köck allerdings ist das "Tegernseer Modell" alles andere als beliebt.
"Ich höre sehr oft dieses Argument. Es ist auch so, dass mancher Bauträger sagt 'Ja wenn ich das nicht mache, dann macht es ein anderer', da können wir uns aber nur wenig dafür kaufen. Was mich immer sehr stört daran, dass die Bauträger eigentlich bis jetzt nicht begriffen haben, dass man es vielleicht auch anders machen kann."
Schon jetzt zeigt die Statistik, dass immer mehr junge Menschen wegziehen. Im Tegernseer Tal muss man sich Heimat auch leisten können.
"Wir können eines nicht verbieten, wenn die Wohnung verkauft ist und der Eigentümer nicht im Tal ist, dass er seine Rollos nicht runterlässt Musik-Akzent Ist doch positiv für die Gemeinde, ist doch positiv für die Leute, die dort wohnen, ihr Eigentum wird genauso mehr wert wie das andere und das ist einfach der Lauf der Zeit, das ist der Markt, das regelt der Markt, überall auf der Welt. Weil einfach der eigene Stolz, Einheimischer zu sein und des auch zu erhalten, auch für meine Kinder, - Kitzbühel ist so ein Beispiel, Sylt, da wo ich sage, da gibst fast keine Einheimischen mehr, und des ist schon tragisch und das möchten wir am Tegernsee möglichst vermeiden."