Obergrenzen gegen Flächenfraß
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Mehr als zehn Hektar Freifläche verschwinden täglich in Bayern unter Gewerbegebieten, Siedlungen und Straßen. Doch es gibt ein Umdenken. Die Koalition im Landtag etwa will Versiegelung mehr als halbieren – mit einem unverbindlichen Richtwert.
Westlich von München reihen sich die Gewerbegebiete der ineinander laufenden Kommunen dicht an dicht. Lochham, Freiham, Germering, Gilching, Gräfelfing. Viereckige Zweckbauten, ein- und zweistöckig, ausladende Parkplätze ebenerdig davor.
Die Gemeinde Gilching besitzt bei rund 19.000 Einwohnern vier Gewerbegebiete. Das jüngste, direkt an der Autobahn A96, wird gerade bebaut. Auf 17,4 Hektar. Großzügige Grundstücke, viel Platz zwischen den Gebäuden, wo früher ein Acker war. "Bei uns wachsen keine Blumen, sondern Kräne", lautet das Motto des Gewerbeparkentwicklers ASTO.
Gewerbegebiete versiegeln Boden
"Ganz klar, das sind wahrscheinlich Bebauungspläne, die schon 20 Jahre zurückreichen. Damals war das Thema noch ein wenig anders gefasst. Natürlich denkt man sich im Nachhinein, ein Flachbau muss nicht unbedingt sein, warum nicht zwei- oder dreistöckig", überlegt Christian Winklmeier, 25-jähriger SPD-Stadtrat von Gilching.
Viele der Grundstücke samt Bebauungsplänen seien teilweise bereits vor zehn Jahren festgelegt und verkauft worden. Aus heutiger Sicht hätte man die bestehenden Gewerbeflächen verdichten können, was jetzt auch geprüft werde:
"Wie hoch ist der Leerstand, wie viele Wohnungen sind dort, gibt es vielleicht die Möglichkeit, nachzuverdichten und größere Firmen mit reinzusetzen, um den Flächenfraß im Außenbereich zu verhindern. Wir werden jetzt im April die Ergebnisse dieser Untersuchung vorgestellt bekommen. Dann wird der Gemeinderat sich überlegen müssen, ob es nicht Möglichkeiten gibt, Firmen dort etwas besserzustellen, denen mehr Baurecht zu geben, um zu verhindern, dass sie in den Außenbereich gehen."
Fläche als Spekulationsobjekt
Gebaut wird momentan wegen der Niedrigzinspolitik. Aufgrund des billigen Geldes schießen die Gewerbebauten wie Pilze aus dem Boden, beobachtet Winklmeier mit Sorge. Und Wut. Er ist dabei nicht allein. Grünen-Fraktionschef Ludwig Hartmann beteiligte sich 2018 am Volksbegehren "Betonflut eindämmen – damit Bayern Heimat bleibt". Die Situation habe sich noch einmal deutlich verschärft:
"Wir haben den Flächenverbrauch von 2017 gemeldet bekommen, der ist gegenüber 2016 noch mal um 20 Prozent gestiegen. Das heißt, aktuell braucht Bayern am Tag knappe zwölf Hektar, im Jahr 2016 waren es noch unter zehn Hektar. Das heißt, es geht komplett in die falsche Richtung und der Flächenfraß schreitet deutlich schneller voran wie als ein paar Jahren."
Immer mehr große Firmen ziehen in den Speckgürtel, weil München mit einer Gewerbesteuer von 490 Prozent (das heißt: Gewerbesteuermessbetrag von 3,5 Prozent mal 4,9) vielen Firmen zu teuer geworden ist, im Umland liegt er lediglich bei 330 Prozent. Handwerksbetriebe bauen auf der grünen Wiese, weil die traditionellen Hinterhofwerkstätten teuren Mietshäusern weichen müssen. Oder weil mit dem Verkauf des eigenen Grundstückes ein satter Gewinn erzielt werden kann. Fläche als Spekulationsobjekt.
Brauereizentral vor der Stadt
Beispiel Paulaner Brauerei: Auf den früheren neun Hektar Firmengelände am Nockherberg erreichen die Preise für die geplanten 1.500 Eigentumswohnungen bis zu 20.000 Euro pro Quadratmeter. Dafür steht die Brauereizentrale jetzt auf einem 15 Hektar großen Acker außerhalb der Stadt. Und da wäre noch die Firma Krauss-Maffei, die in ein ganz neues Gewerbegebiet von Vaterstetten im Osten Münchens zieht. Oder die Deutsche Post:
"Die Deutsche Post will im Nordosten von Germering ein neues Verteilzentrum ansiedeln. Allein die Halle soll etwa 6,5 Hektar groß sein."
Durch eine Straße sind schnell einige Hektar versiegelt© Katharina Redanz / picture alliance/dpa
Auf der anderen Seite der Autobahn schiebt sich eine Geistertrasse durch die Landschaft, die im Bau befindliche Westumgehung Gilchings, Flächenverbrauch: 18,6 Hektar. Auch die Autobahn wird von vier auf acht Spuren ausgebaut. Jede Umgehungsstraße, jeder Radweg bedeutet versiegelte Fläche. Ein Kilometer Radweg, ein halber Hektar.
Koalitionsvorsätze und Bestandsschutz
11,7 Hektar werden in Bayern überbaut – pro Tag. Im Koalitionsvertrag des Freistaats für 2018 bis 2023 heißt es:
"Wir wollen den Flächenverbrauch im Freistaat deutlich und dauerhaft senken. (…) Wir werden daher in Bayern eine Richtgröße für den Flächenverbrauch (…) von fünf Hektar je Tag im Landesplanungsgesetz anstreben."
In Gilching stößt man damit auf offene Ohren. Leider könne man bei bestehenden Bauten nichts ändern. Bestandserhaltungssatzung. Bürgermeister Manfred Walter:
"Wir haben einen Grundsatzbeschluss im Gemeinderat, dass wir außerhalb unser jetzigen Bebauungsgrenzen nichts mehr ausweisen, sondern die Flächen, die wir noch haben, sind alle im Ort integriert. Die werden wir peu à peu auch noch entwickeln. Das wird aber zu einer deutlichen Verlangsamung des Wachstums in Gilching führen. Diese Zuwachsraten, die wir in den vergangenen Jahren hatten, wollen wir auch gar nicht mehr haben, denn man merkt, dass die Menschen nicht mehr zusammenkommen. Das ist ein gesellschaftliches Problem. Es entsteht nicht nur eine räumliche, sondern auch eine emotionale Enge."
Grünes Gewerbegebiet in Planung
Ein Stück weg, hinter den Baustellen, der aufgerissenen Grasnarbe und meterhohen Zäunen des Gilchinger Gewerbegebietes Süd duckt sich ein Wäldchen in die Landschaft. Das "Unterbrunner Holz". Ein Mischwald, zahlreiche Wanderwege. Eines der wenigen Naherholungsgebiete für die Anwohner. Auf 60 Hektar soll dort ein "grünes" Gewerbegebiet der fünf Kilometer entfernten Stadt Gauting entstehen, vom Vermarkter ASTO sibyllinisch "Eco-Park" genannt. Viel Grün zwischen den Gebäuden und Parkplätzen. Auf der städtischen Webseite werden Gewerbetreibende mit Standortargumenten umworben. Ein enormer, sinnloser Flächenverbrauch, wettern die Kritiker.
"Es steigt ja der Pro-Kopf-Flächenverbrauch gewaltig, und da läuft was falsch", findet Ludwig Hartmann (Grüne)© picture alliance/dpa / Armin Weigel
Der Protest gegen das "grüne" Gewerbegebiet direkt neben einem Vorhandenen lässt sich sehen: Kabarettist Gerhard Polt trat im September gegen die Rodung des Waldes auf, die Wellküren sangen dagegen an, Politiker von SPD und Grüne wettern gegen den Flächenfraß. Der Verbrauch wächst doppelt so schnell wie die Einwohnerzahl, so der Grüne Ludwig Hartmann:
"Das Problem ist, wenn der Flächenverbrauch deutlich schneller wächst als die Bevölkerung. Ich lass mir durchaus eingehen, wenn Kinder geboren werden, wenn Menschen zuziehen, wenn man neue Wohnungen braucht, braucht man auch etwas mehr Fläche. Aber es steigt der Pro-Kopf-Flächenverbrauch gewaltig, und da läuft was falsch."
"Das Problem ist, wenn der Flächenverbrauch deutlich schneller wächst als die Bevölkerung. Ich lass mir durchaus eingehen, wenn Kinder geboren werden, wenn Menschen zuziehen, wenn man neue Wohnungen braucht, braucht man auch etwas mehr Fläche. Aber es steigt der Pro-Kopf-Flächenverbrauch gewaltig, und da läuft was falsch."
Ausnahmen und Präzedenzfälle
Immer mehr Bürger wehren sich gegen die Versiegelung von Äckern und Wäldern, nicht nur rund um München, sondern in ganz Bayern. In fast jedem Landkreis werden Bebauungspläne zu Lasten von freien Flächen überarbeitet, sagt der Bund Naturschutz in Bayern. Der Schutzstatus von Landschaftsschutzgebieten werde ernsthaft in Frage gestellt oder gleich ganz aufgehoben wie im Landkreis Miesbach zum Bau einer riesigen sechs Meter hohen Lagerhalle, so Johannes von Miller von der Schutzgemeinschaft Tegernseer Tal. Selbst eine Eilklage war erfolglos:
"Es ist mal wieder der Klassiker. Hier ist Landschaftsschutzgebiet, es ist Biotopschutz, es ist Naturschutzgebiet, es ist Hochwasserschutzgebiet und für alles ist eine Ausnahme erteilt worden. Das macht uns fassungslos, weil wieder Präzedenzfälle geschaffen weden, andere können sich darauf berufen, und das ist eine ganz schlechte Entwicklung, die wir schon seit einigen Jahren haben, trotz eines grünen Landrats hier im Tegernseer Tal."
Die Beispiele sind vielfältig. In Weiden in der Oberpfalz soll von 150 Hektar Wald die Hälfte einem Gewerbegebiet weichen. Die Bürger sind empört:
"Ja, das ist unnötig, das brauchen wir in der Form so nicht. Ich bin eher der Meinung, dass man Gewerbegebiete aus den umliegenden Orten zusammenlegen sollte."
"Sie kommen dann alle immer mit 'Arbeitsplätze hier, Arbeitsplätze da'. Aber wie viele es letztlich werden, es weiß keiner was, es gibt ja nichts Konkretes. Es gibt so viele Alternativen, man hat so viele alternative Flächen, die einfach brach liegen, wo man so viel machen könnte, aber da passiert nichts. Lieber noch mal einen Wald plattmachen."
Enteignung als Möglichkeit
Liegt der schwarze Peter also bei den Gemeinden? Uwe Brandl, Präsident des Bayerischen Gemeindetags wehrt sich gegen Pauschalisierungen. Der Anteil der Gemeinden am gesamten Flächenverbrauch betrage nur 65 Prozent. Der Rest seien überörtliche Maßnahmen, Planfeststellungsverfahren sowie die Bundesverkehrswegeplanung. Außerdem gäbe es gesetzliche Verpflichtungen:
"Wenn sie sich anschauen, dass Bayern pro Jahr um 90.000 Menschen wächst, wir ohnehin schon unter einer enormen Knappheit an Wohnraum, zumal finanzierbarem Wohnraum, leiden, dann sehe ich nicht, wie das künftig funktionieren soll. Dass wir die Menschen mit günstigem Wohnraum versorgen wollen, wenn wir nicht auch bereit sind, bestimmte Flächenverbräuche zu akzeptieren."
Als da wären, so Brandl: der Neubau von Kinderbetreuungseinrichtungen, Seniorenresidenzen, Sporteinrichtungen, Schulen und die Gewährleistung der Nahversorgung durch Supermärkte mit etwa 0,4 bis 0,5 Quadratmetern je Einwohner. Wobei der Anspruch der Einzelhändler mittlerweile bei 2.000 bis 4.000 Quadratmeter Verkaufsfläche liegt:
"Dass man das optimieren muss, keine Frage. Dass wir uns bemühen müssen, weniger vor allem an Verkehrsfläche zu verbrauchen, dass wir uns bemühen müssen nachzuverdichten, selbstverständlich. Aber auch da bitte ich, genau draufzuschauen. Wer sagt, Innenbereichsentwicklung vor Außenbereichsentwicklung, der muss auch sagen, wie er sich das vorstellt, wenn die Kommune nicht Eigentümerin der Fläche ist. Dann brauchen wir ein Enteignungsinstrument. Ich sage das nicht gern, aber das ist dann leider Gottes das bittere Ende, dass wir an diese Flächen kommen."
Runde Tische einberufen
Die Dringlichkeit hat die Landesregierung mittlerweile verstanden. Runde Tische wechseln sich ab. Auch weil das Volksbegehren zu Artenvielfalt "Rettet die Bienen" erfolgreich war und direkt mit Flächenverbrauch im Zusammenhang steht. Ein Ergebnis vom Runden Tisch Mitte März: eine Flächensparoffensive. Wirtschaftsminister Hubert Aiwanger von den Freien Wählern will den Flächenverbrauch künftig eindämmen. Er will "Flächenspar-Manager" einsetzen:
"Ich sehe den größten Ansatzpunkt im privaten Wohnungsbau, weil 85 Prozent des Flächenverbrauchs auf das neue Baugebiet zurückzuführen ist. Hier müssen wir an das Detail ran, dass die Parzellengrößen möglichst nicht Richtung 900, sondern 650 Quadratmeter gehen."
Wirtschaftsminister Hubert Aiwanger (Freie Wähler) will erwirken, "dass die Parzellengrößen möglichst nicht Richtung 900, sondern 650 Quadratmeter gehen"© picture-aliance / dpa / Lino Mirgeler
Das Fünf-Hektar-Ziel soll bis zur Jahresmitte als unverbindlicher Richtwert in den Landesentwicklungsplan aufgenommen werden, so Wirtschaftsminister Aiwanger. Eine bereits diskutierte Obergrenze soll es hingegen nicht geben. Bei Gewerbegebieten und Industrie auf der grünen Wiese außerhalb von Ortschaften müsse der Rückwärtsgang eingelegt werden. In dem zum Beispiel Parkplätze selbstverständlich als Tiefgaragen angelegt, Wohnungen über den Supermärkten gebaut werden, und indem man grundsätzlich viel kreativer an die Bauplanung gerade in Innenstädten bei Altbauten herangehe. Bislang schrecken die Kommunen vor dem Koalitionsziel von fünf Hektar pro Tag Flächenverbrauch noch zurück, sagt Jörg Bierwagen, Architekt eines mittelfränkischen Ingenieurbüros:
"Das Verständnis für dieses Koalitionsziel, das muss noch an ganz vielen Stellen wachsen. Die Bürgermeister haben natürlich ihre kommunalen Interessen, denn wir sind in 2019. Nächstes Jahr sind Kommunalwahlen in Bayern, viele Bürgermeister wollen wiedergewählt werden, und dementsprechend wollen die Bürger auch etwas erreicht sehen. Ich denke, das ist ein Prozess, der noch etwas brauchen wird."
Die gesetzlichen Vorschriften und technischen Möglichkeiten bei Brand- und Emissionsschutz gäben flächensparendes Bauen bereits her, sagt Norbert Gebbeken, Professor für Baustatik an der Bundeswehruniversität München und Präsident der Bayerischen Ingenieurekammer Bau. Wenn zum Beispiel Wohn- und Arbeitsbereiche kombiniert würden:
"Wir können technisch fast alles machen. Es kostet natürlich Geld, aber ich sehe überhaupt kein Problem darin, wenn wir Produktionsstätten im Erdgeschoss haben, dass man darüber zum Beispiel das Technikgeschoss baut oder ein Fitnessstudio oder Ähnliches und dann darüber die Wohnung. Das lässt sich hervorragend gestalten und technisch umsetzen.
Tradionelle Siedlungen
Kathy Mühlebach-Sturm vom Bund Naturschutz in Bayern sitzt in der Landtagsarbeitsgruppe Gärten, Siedlungen, kommunale Räume, die genau diese Details in den kommenden Wochen diskutieren sollen – nicht-öffentlich. Ihr Eindruck? Man bemühe sich. Spannend sei für sie gewesen, dass der Bürgermeister aus Kirchanschöring bei Traunstein keine Einfamilienhäuser mehr genehmigen lassen will:
"Da wurde dann die Frage gestellt, ob das dann die Gemeinde nachher freistellt, zu sagen, na, jetzt haben wir so toll gearbeitet, jetzt können wir wieder Flächen ausweisen für Wohnsiedlungen. Darauf hat er gesagt: Nein, das ist für uns kein Thema, wir machen das nicht mehr. Bei uns gibt es keine Einfamilienhäuser mehr. Wir besinnen uns auf das, was früher auf dem Land die Siedlungen waren. Das waren kompakte Kubaturen, wo der Großbauer irgendwo im Dorf war, daneben das Pfarrgebäude, da hat sich das herumgesiedelt."
Plötzlich werden Ideen hervorgekramt, die bereits seit Jahren von Wirtschaftsexperten vorliegen: zum Beispiel die Abschaffung der Gewerbesteuer. CSU-Politiker Josef Göppel greift den Vorschlag des früheren Finanzministers Wolfgang Schäuble auf. Zahlreiche Wirtschaftswissenschaftler wie auch das ifo-Institut plädieren dafür, gegen die vehemente Kritik der Gemeinden.
Neues Volksbegehren im Gespräch
Göppel als Vorsitzender des Deutschen Verbandes für Landschaftspflege und ehemaliger Bundestagsabgeordneter geht noch weiter: Das künftige "Flächenmanagement Bayern" soll an die Systematik des kommunalen Finanzausgleichs anknüpfen. Entsprechende Entsiegelungsprämien bietet der Freistaat bereits an. Rund 50 Gemeinden haben sie schon in Anspruch genommen, heißt es von Bauminister Hans Reichhart.
Die Opposition im Freistaat macht weiter Druck. Wenn die Staatsregierung nicht in diesem Jahr konkrete Vorschläge liefere, dann müssten gesetzliche Vorgaben her. Grünen-Fraktionschef Ludwig Hartmann sieht eine wachsende Unterstützung:
"Wir haben einen Rückenwind wie nie vorher bei dem Thema. Wir sind mit den Bündnispartnern bereits im Gespräch und haben uns vorgenommen, wir schauen uns die Entwicklungszahlen 2018 an. Wenn der Flächenverbrauch weiter nach oben geht, ist für uns ganz klar, dass wir zum Jahresende mit einem neuen Volksbegehren wieder starten werden, um das Problem endlich in den Griff zu kriegen. Da sind wir dran."
