"Hiermit übergebe ich den neuen Kirchhof mit seinem Brunnen seiner Bestimmung. Los geht's, Wasser Marsch!"

Die Jesus-Christus-Kirche in Germering, einer kleinen Stadt vor den Toren Münchens, Pfarrer Freiwald von der evangelischen Gemeinde weiht den neuen Brunnen ein. Auch Bürgermeister Andreas Haas ist gekommen:

"Germering ist Heimat vieler Menschen. Viele Menschen - auch in heutigen Zeiten - kommen zu uns nach Germering, es sind tausende im Jahr. Sie kommen aus ganz Deutschland, es sind auch Migranten dabei, aus aller Herren Länder. Sie suchen hier natürlich eine neue Heimat. Dazu brauchen sie Zuspruch."

Der Zuspruch allerdings ist geteilt - für die "Zugroasten", wie alteingesessene Germeringer die Zugereisten nennen. Wer sich mit den Germeringern ein wenig länger unterhält, hört viele Klagen über die starke Fluktuation in der Gemeinde. Über die vielen Zuzüge und Wegzüge von Menschen, die nur in Germering sind, weil sie in München arbeiten, aber dort keinen Wohnraum mehr finden. Pfarrer Freiwald klagt:

" ... dass die Leute, die hier durchziehen, kaum Zeit haben, uns kennenzulernen. Die kommen nur auf dem Papier vor. Ich kenn sie fast nicht. Germering ist - abgesehen von diesem hohen Zuzug und Wegzug - ungeheuer bodenständig. München ist München. Es ist schön, dass wir in der Nähe von München sind. Aber wir sind hier. Wir haben teilweise Wohneigentum hier und vererben es weiter. Insofern sind unsere Probleme nicht ganz die von München."

Aber die Probleme von München werden immer stärker zum Problem für die Nachbargemeinden. Zum Beispiel die hohen Mieten und die steigenden Grundstückspreise. Germering leide an Herz-Verfettung, sagt Andreas Ketterl:

"Speckgürtel von München, sagt man. Deshalb sind ja die Baupreise so unwahrscheinlich hoch."

Ketterl, 49 Jahre alt, sitzt neben dem neuen Brunnen vor der Kirche. Er zeigt auf die kleinen, niedlichen Einfamilienhäuser in der Nachbarschaft und auf die vielen Baustellen:

"Zum Beispiel da hinten, in der Planegger Straße, da haben sie was weggerissen. Man hat gar nicht gesehen, dass da ein Haus drin war. Das war richtig eingewachsen mit alten Fichten. Auf einmal waren die Fichten weg. Ein Riesen-Grundstück. Und was steht jetzt drin? Zwei Achtspänner. Vorher war nur so ein kleines Häuserl drin."

Der Fachbegriff dafür ist Nachverdichtung. Deutlich mehr Wohnraum auf ein und demselben Gelände. Überall rund um München wird derzeit nachverdichtet. Das Ortsbild der Gemeinden verändert sich, sagt der Germeringer Andreas Ketterl. Wo früher nur zwei Stockwerke waren, ragen jetzt vier oder mehr empor:

"Das sind ja überwiegend Häuserl aus den 50er, 60er Jahren. Tja, und es sind halt ein paar Kinder da. Und wenn die Eltern sterben, dann leuchtet natürlich das Gold in den Augen der Erben, also der jetzigen Erbengesellschaft. Wenn das drei oder vier Kinder sind, ich mein', damals hat man so ein Häuserl auf 800 bis 1000 Quadratmeter Grund gebaut. Und bei einem Grundstückspreis von 2500 bis 3000 Euro pro Quadratmeter gehen natürlich riesige Summen über den Tisch. Der eine sagt: Das ist mein Elternhaus. Der andere sagt: Ich brauch' das Geld. Und dann streiten sich sogar die Kinder beim Anwalt, damit sie 30, 40, 50.000 Euro mehr kriegen. Das ist etwas traurig."

Nur ein paar hundert Meter entfernt, direkt an der Germeringer Ortsgrenze, liegt Münchens derzeit größte Baustelle. Dutzende Baukräne drehen sich auf einer Fläche so groß wie 100 Fußballfelder. Hier entsteht das Neubau-Gebiet "Freiham". Kastenförmige Rohbauten grenzen an ein frisch gebautes Gewerbezentrum mit Möbel-Discounter und Heimwerker-Markt. Die Münchner Stadtplaner, sagt Andreas Ketterl, hätten den Germeringern versprochen, dass sich Freiham nicht zu einem sozialen Brennpunkt-Viertel entwickeln werde.

"Es sollte kein Neuperlach werden. Also nicht so in dem Stil oder wie das Hasenbergl, sondern es sollte etwas lieblicher gebaut werden. Aber das werden ja - glaube ich - 16.000 oder 17.000 ... "

Genau gesagt: 20.000 Menschen sollen im Neubaugebiet Freiham in einigen Jahren leben. Damit wird Münchens westliche Trabantenstadt noch größer als ihr östliches Pendant, die Messestadt Riem. Dort leben heute rund 15.000 Menschen - und viele von ihnen sind unzufrieden mit dem Neubaugebiet. Vor allem mit der Verkehrsanbindung.

"Das ist verkehrsplanerisch wirklich irrsinnig gemacht hier. Wir erleben es tagtäglich, dass sich Autokolonnen gegenüberstehen, anhupen und beschimpfen."

"Wenn man in der Früh zur Arbeit will, steht man erstmal im Stau bis zur Autobahn vorne."

"Sie finden hier kaum Parkplätze. Und das ist speziell für Gäste, die anreisen, ein Thema."

Das Planungsreferat München, das für die Verkehrsanbindung der Messestadt München zuständig ist, hält die Probleme für nicht so gravierend. Nur wenn auf dem nahe gelegenen Messegelände besonders große Ausstellungen stattfänden, könne es punktuell Überlastungen geben, sagt Abteilungsleiter Horst Mentz:

"Sie können Verkehrs-Systeme nicht auf die absolute Spitze auslegen. Wir haben den Verkehr auf den durchschnittlichen täglichen Verkehr ausgerichtet. Und ich denke, da liegen wir auf der richtigen Seite. Im Endeffekt sehe ich im Moment in der Organisation des Verkehrs, in der Organisation auch der Stellplätze den Lösungsansatz, der kurzfristig greifen kann."

Die Organisation der Verkehrsströme will das Planungsreferat in Freiham, auf der anderen Seite der Stadt, von Anfang an besser machen. Für die 20.000 zukünftigen Bewohner gibt es eine eigene S-Bahn-Station. Über einen Anschluss an die U-Bahn und die Tram Richtung München denkt die Stadt noch nach. Andreas Haas, der Bürgermeister der Freihamer Nachbargemeinde Germering, beobachtet die Entwicklung genau:

"Ja, natürlich müssen wir da schauen, und wir haben ein sehr waches Auge. Wenn man bedenkt, dass in Freiham - das ja nur wenige Meter von der Ortsgrenze von Germering entfernt ist - ein neuer Stadtteil mit 20.000 Einwohnern entstehen soll, mit der ganzen Infrastruktur, die dazu gehört - dann muss man natürlich schon genau aufpassen, was das für Auswirkungen auf Germering hat."

Die Auswirkungen sind jetzt schon zu spüren - vor allem im Einzelhandel. Denn das Gewerbegebiet Freiham ist schon eröffnet, manch kleiner Laden in Germering hat dicht gemacht. In Freiham war ursprünglich sogar eine riesige Shopping-Mall geplant. Die hat Germerings Bürgermeister Haas verhindern können:

"Wir haben uns gegen diese große Gewerbefläche - also gegen eine Shopping-Mall wie das Einkaufszentrum "Pasing-Arcaden" - immer gewehrt. Weil das keine Ortsteil-Versorgung mehr ist. Es ist zu respektieren und selbstverständlich, dass Freiham sich selbst versorgt, aber nicht in einer Entfernung von wenigen hundert Metern, was eine solche Sogwirkung hätte, dass Germering ausbluten würde. Wir hätten dann eben keine eigene Versorgung unserer Bürger mehr - mit allen negativen Auswirkungen, die so was hat."

Diese negativen Auswirkungen sieht Münchens Oberbürgermeister Christian Ude weniger. Er argumentiert, dass die Umlandgemeinden im Münchner Speckgürtel wenig Grund zum Klagen haben:

" ... denn es ist ja eher umgekehrt: dass Umlandgemeinden zwar von den Steuer-Einnahmen ihrer wohlhabenden und besser verdienenden Neubürger profitieren, aber kein Geld ausgeben müssen für die U-Bahn, die Trambahn, die Berufsschul-Zentren, die Gymnasien, die Philharmoniker, Museen und Theater. Weil man das ja, wie in allen Verdichtungsräumen, der Kernstadt überlassen kann."

Diese Kernstadt übt eine unglaubliche Sogwirkung auf ganz Deutschland und Europa aus. Die Wirtschaft in der bayerischen Landeshauptstadt boomt. In München haben sieben der 30 deutschen DAX-Unternehmen ihren Sitz, hier stehen die Deutschland-Zentralen von Welt-Unternehmen wie Apple, Microsoft, O2 und Sony-Ericsson. Mittlerweile leben fast 1,5 Millionen Menschen in München, Tendenz stark steigend. Das bedeutet, dass in den letzten 15 Jahren mehr als 300.000 Menschen zusätzlich nach München gekommen sind. Oberbürgermeister Christian Ude spürt den Druck.

"In München haben wir das beherzigt, mit 120.000 neuen Wohnungen in meiner Amtszeit. Aber das alleine hilft auch noch nicht."

Denn die Rechnung ist einfach: bei 300.000 Zuzüglern sind 120.000 neue Wohnungen viel zu wenig. Die Stadt München wirkt wie ein Anzugträger, der so stark zugenommen hat, dass er aus Hemd und Hose herauszuplatzen droht. Die Knöpfe sind zum Zerreißen gespannt.

"Ja, natürlich können Sie nur dort bauen, wo noch Platz ist. Der Platz im Stadtgebiet geht nach einer großartigen Bauphase auf früheren Kasernen-Grundstücken, Flughafen-Grundstücken, Messe-Grundstücken jetzt unweigerlich zu Ende. Das heißt, in Zukunft wird man mehr über Nachverdichtungen reden müssen. Und sich auch mehr gegen eine Nachbarschaft durchsetzen müssen, die nicht so gerne auf eine Baustelle guckt, sondern lieber auf eine Grünfläche. Aber das wird sich mit den anderen städtischen Zielen nicht in Einklang bringen lassen."

In der Münchner Nachbarschaft hört man solche Sätze nicht so gern. Die städtischen Ziele sind nicht unbedingt identisch mit den vorstädtischen Zielen. Germerings CSU-Bürgermeister Andreas Haas lässt sich vom SPD-Oberbürgermeister nur ungern unter Siedlungsdruck setzen.

"Wenn der OB Ude so was sagt, dann denke ich: er hat genug eigene Hausaufgaben zu tun. Und wir müssen einfach sehen, dass wir mit den Mitteln, die wir zur Verfügung haben, unserer Bevölkerung - und auch der wachsenden Bevölkerung - ausreichend Infrastruktur und Wohnraum geben können. Das hat mit Abschottung nichts zu tun. Ich denke, es ist verkehrt, von München auf andere zu zeigen. Man muss die Hausaufgaben schon gerecht verteilen."

Andreas Haas betont, dass er durchaus zur Kooperation bereit sei. Im Herbst soll es eine Reihe von Regional-Konferenzen mit dem Münchner Oberbürgermeister geben. Dann wollen die Bürgermeister der Münchner Umlandgemeinden ausloten, wo noch Platz ist und wo nicht.

"Für uns ist ja der Siedlungsdruck nix neues. In den 60er und 70er Jahren ist Germering extrem gewachsen. Da kann man von harmonischem Wachstum nicht mehr sprechen. Das war eine Bevölkerungs-Explosion. Wir haben nicht mehr so viele Flächen wie andere Gemeinden. Die Stadt Germering hat überhaupt kein Eigentum an Flächen, die entwickelt werden können. So dass wir darauf angewiesen sind, wie Eigentümer ihre Flächen entwickeln."

Die Eigentümer entwickeln ihre Flächen immer häufiger so, dass sie das Maximum aus den derzeit hohen Baugrundpreisen herausholen. Sie ziehen Wohnblocks mit vier, acht, zwölf Wohnungen hoch, wo vorher nur ein Einfamilienhaus stand. In der aktuellen Preis-Tabelle der Stadt München werden für Bau-Grundstücke zwischen 600 und 1.200 Quadratmeter Fläche Kosten von 1.942 Euro pro Quadratmeter gelistet. Bei mehrstöckigen Häusern und in besonderen Lagen ist der Quadratmeter-Preis oft fünfstellig - wohlgemerkt nur für das Grundstück.

Wer viel Platz braucht, steht in München vor einem Problem - wer Platz zu bieten hat, kann damit viel verdienen. Das hat irgendwann auch die Paulaner-Brauerei im Herzen der Stadt bemerkt. Seit fast 400 Jahren braut sie ihr Bier im Münchner Stadtteil Au. Aber bald zieht Paulaner um - aus der Stadtmitte an den nord-westlichen Rand. Klaus Naeve, Vorstands-Chef der Paulaner Brau-Beteiligungs GmbH, erklärt den Grund:

"Wir haben letztlich nicht genug Platz, um die LKW, die dort reinkommen, ordnungsgemäß abzufertigen. Die Probleme werden sich erhöhen, denn es gibt mehr Verpackungs-Unterschiede. Je mehr wir dort differenzieren, desto mehr Platz brauchen wir. Und wir haben keinen Platz mehr."

Den Platz schafft sich Paulaner nun in einem riesigen Industriegebiet in Langwied, gerade noch auf Münchner Stadtgebiet. Das ist Voraussetzung dafür, dass sich Paulaner noch als Münchner Brauerei bezeichnen und auf dem Münchner Oktoberfest Bier verkaufen darf.

Der Hauptgrund für den Umzug dürfte aber kaum die neue Produktions-Anlage sein, sondern dies: Paulaner kann auf seinem alten Werksgelände in München nun ein riesiges Neubau-Viertel errichten. Allein der Grundstückswert dieses Geländes, das mit 85.000 Quadratmetern so groß ist wie 20 Fußballfelder, liegt Schätzungen zufolge bei 300 Millionen Euro. Damit könnte Paulaner seine neue, moderne Produktionsstätte fast vollständig finanzieren. Dagegen sind die meisten Bürger in der Au nicht begeistert - vom Umzug der Traditions-Brauerei:

"Auf die Dauer ziehen sie alle weg, weil das für die natürlich günstiger ist. Früher wollte keiner in der Au wohnen, und heute gehen die Mieten extrem in die Höhe. Es wird alles luxus-saniert in der Au."

"Ich fänd's schade, wenn dann hier irgendwelche Wohnblocks hinkommen, solche Riesenteile."

"Das bedeutet für die Au, dass Arbeitsplätze verloren gehen. Und dass alles, was dazugehört, jetzt weg ist. Für Leute, die hier ewig gearbeitet haben, ist es schon schade."

Andreas Steinfatt wird auch weiterhin an seinem alten Arbeitsplatz in der Au sitzen. Der Paulaner-Brauerei Chef zieht nicht um, denn die Verwaltung des Unternehmens bleibt im schönen München. Gleich um die Ecke des uralten Nockherberg-Biergartens, in dem man abends oft den Malzgeruch aus den Sudkesseln der Brauerei riechen kann. Das wir bald vorbei sein. Der Charakter des Münchner Arbeiter-Viertels "Obere Au" wird sich grundlegend ändern. Aber dafür entstehen 1.400 dringend benötigte Wohnungen, sagt Steinfatt:

"Ich glaube nicht, dass es Probleme gibt. Ich hoffe auf ein gutes Miteinander von den 'neuen Auern', die dann hierherziehen werden, wenn hier Wohnbebauung ist neben dem Biergarten. Wenn man gegenseitig respektvoll miteinander umgeht, sollte das funktionieren."

Im Jahr 2015 will Paulaner dann schon seine erste Flasche Bier in Langwied abfüllen. In einem riesigen Industriepark nicht weit entfernt von der kleinen, verschlafenen Gemeinde Gröbenzell. 19.000 Einwohner hat das "Dörfchen", wie die Gröbenzeller ihren historischen Ort gern nennen. Einer der Einwohner ist Edwin Cunow. Der Ingenieur ist vor 19 Jahren mit seiner Frau nach Gröbenzell gezogen, weil der Ort so grün war und viel Platz bot.

"Und heute haben wir halt diesen Siedlungsdruck, der dazu führt, dass wir den Charakter, den es nach dem Krieg noch gab - so eine gemütliche, beschauliche, kleine Stadt mit einer Infrastruktur, die damals geplant wurde - muss man heute eben zurechtkommen. Das wirft starke Probleme auf."

Immer häufiger liefen Keller voll Wasser, behauptet Cunow, weil immer mehr Grünflächen asphaltiert würden und die Kanalisation nicht mehr nachkomme. Und: der öffentliche Nahverkehr sei völlig überlastet.

"Rasant zunehmender Verkehr. Immer weniger Parkraum. Teilweise chaotisch in den Seitenstraßen. Supermärkte haben kleine Läden verdrängt. Die Grundstücke werden ausgeknautscht von Investoren. Die Grundstückspreise haben sich ähnlich entwickelt wie in München. Das macht es jungen Familien unmöglich zu bauen, weil die Grundstückspreise so hoch sind."

Edwin Cunow engagiert sich mit einer kleinen Gruppe von Gröbenzeller Bürgern in der Agenda21, einem offenen Forum, das Aktionen und Gemeindeaktivitäten anstoßen will, die sich am Grundsatz der Nachhaltigkeit orientieren. Auf der Internetseite schreiben die Initiatoren: "Nur in gemeinsamer Anstrengung wird es gelingen, zukunftsweisende und nachhaltige Lösungsmöglichkeiten für die Gestaltung unseres Lebensraumes zu entwickeln, damit auch nachfolgende Generationen noch die Schönheit und Lebensqualität unserer 'Gartenstadt Gröbenzell' erleben können." Cunow wünscht sich von der Gemeinde-Verwaltung mehr Standhaftigkeit und fragt:

"Muss man diesem Zuzugswillen einfach nachgeben? Ist das gottgegeben? Muss man einfach alles zulassen, was einem Gewerbesteuer bringt und sonstige Dinge? Ist das gegenüber der Allgemeinheit vertretbar? Ich denke, das ist ein Thema der abgehobenen Verwaltung. Würde man die Bürger befragen, würde die Verwaltung möglicherweise erschrecken."

Mit dieser Einschätzung liegen Cunow und die Agenda21 möglicherweise nicht ganz falsch, bestätigt Stefan Schelle, der erste Bürgermeister der Gemeinde Oberhaching im Süden von München.

"Die Mentalität in der Bevölkerung ist sehr weit verbreitet, dass das Boot voll ist. Sie brauchen in Oberhaching mit seinen 14.000 Einwohnern so 960 bis 970 Unterschriften, dann haben Sie ein Bürgerbegehren gegen ein Neubau-Gebiet. Jeder möchte Wohnraum, billigen Wohnraum, oder günstigen - billig kann man ja schon gar nicht mehr sagen - aber er möchte ihn nicht in der Nachbarschaft!"

Anfang nächsten Jahres finden in Bayern Kommunalwahlen statt. Vielen Politikern ist anzumerken, dass sie beim Thema "Nachverdichtung" immer vorsichtiger werden. Bayerns Innenminister Joachim Herrmann etwa, der auf Landesebene zuständig für den Wohnungsbau ist, gibt zu bedenken:

" ... dass zwar technisch heutzutage vieles möglich ist, dass das aber schnell an Akzeptanzgrenzen stößt bei vielen Leuten, die in solchen Gegenden wohnen. Ich glaube, da muss man mit sehr viel Fingerspitzengefühl rangehen. Denn wer in ein Gebiet gezogen ist, das über viel Grün verfügt, der findet es nicht lustig, wenn gesagt wird: jetzt machen wir Nachverdichtung, die Grünfläche verschwindet, und jetzt - ich sag's etwas hart - wird darauf gebaut."

Nur: wer Wirtschaftswachstum will, muss auch Wohnraum schaffen für die Menschen, die dieses Wachstum generieren. Und die Menschen müssen möglicherweise bereit sein, sagt Oberhachings Bürgermeister Stefan Schelle, noch weiter zu pendeln als bisher:

"Der Großraum ist nicht nur der Speckgürtel, der Großraum muss weitergehen in die EMM, die Europäische Metropolregion München. Wir müssen uns - und da ist die Staatsregierung genauso gefordert wie die Stadtregierung - auch daran orientieren, was Mobilität dann kostet."

Mobilität kostet Geld und Zeit. Es gibt im Münchner Umland mittlerweile nicht wenige Menschen, die jeden Tag vier Stunden im Auto oder im Zug verbringen, um zur Arbeit nach München und abends wieder zurück zu kommen. Etwa nach Eichstätt, das 110 Kilometer nördlich von München liegt und wo die Mieten nicht mal halb so hoch sind. Noch. Und dann gibt es andere - wie Edwin Cunow aus Gröbenzell - die grundsätzlich zweifeln, ob München und sein Umland noch der richtige Platz für sie sind:

"Da überlegt man schon so mittelfristig: Was machen wir, wenn es hier so weitergeht? Wollen wir hier bleiben oder nicht? Die Frage stellen wir uns schon."

Cunow kommt ursprünglich aus Niedersachsen. Im Norden, sagt der Rentner, sei es auch schön.