Vom Versagen der Politik und dem Wunsch zu bauen
29:43 Minuten
In Ballungsräumen fehlt es an bezahlbaren Wohnungen. Christoph Gröner ist einer der größten Immobilienbauer in Deutschland. Für ihn sind Maßnahmen wie der Berliner Mietendeckel verfehlt. Schuld trage die Politik und die Kommunen.
"Ich stehe für Umverteilung. Ich stehe für Chancengerechtigkeit." Das sind ungewöhnliche Töne für einen Unternehmer, der Bauprojekte in Milliardenhöhe realisiert. "Ich stehe mit meinem Unternehmen dafür, dass wir es möglich machen, für alle bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. (…) Aber ohne, dass die Kommunen uns auch das günstige Bauland zur Verfügung stellen, können wir gar nichts tun."
Er habe nichts gegen Auflagen, diese regeln, dass auf 100 Wohnungen, die er und sein Unternehmen CG Elementum bauen und am freien Markt vertreibt, 30 Wohnungen kommen, die deutlich günstiger vermietet werden, erklärt Gröner. Es seien aber die Kommunen, die den Neubau blockierten und dadurch die Preise nach oben treiben würden, glaubt Gröner, und letztlich am Fehlen von bezahlbarem Wohnraum verantwortlich sind. (*)
Versagen der Politik
Außerdem seien die politischen Rahmenbedingungen so, dass es den Unternehmen, die mit Mietwohnungen spekulieren, ohne sie zu sanieren und die Wohnungsqualität zu verbessern, sehr leicht gemacht werde. Statt gegen das Kapital anzugehen und Mietendeckel zu erfinden, die vom Bundesverfassungsgericht gekippt werden, oder Volksbegehren zu initiieren, die darauf abzielen, eine Firma wie die "Deutsche Wohnen" zu enteignen, geht es für Gröner darum, "sich das Kapital zunutze zu machen". Aber hier sieht der Unternehmer ein Komplettversagen von Kommunal-, Landes- und Bundespolitik.
Das Gespräch im Wortlaut
Deutschlandfunk Kultur: Der Unternehmer Christoph Gröner ist einer der größten Immobilienentwickler in Deutschland, Gründer der CG-Gruppe, die mittlerweile größtenteils in der börsennotierten Consus Real Estate aufgegangen ist. Mittlerweile gibt es ein neues Unternehmen, CG Elementum, wo es um Nachhaltigkeit im Bau von Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien gehen soll.
35 Projekte stehen da auf der Homepage, die meisten mit einem Volumen zwischen 50 und 300 Millionen Euro. Wenn man das so zusammenzählt, dann sind das rund 3,5 Milliarden Euro.
Wie nachhaltig können Sie da bauen? Das neue Bauhaus wird gerade ausgerufen. Da geht es um klimaneutrales Bauen mit viel Holz. Ich kann mir vorstellen, bei 3,5 Milliarden, verteilt auf 35 Projekte, ist das mit dem nachhaltigen Bauen dann doch eine Sache des Betons.
Nachhaltig Bauen
Gröner: Nachhaltigkeit hat verschiedene Ebenen. Nachhaltigkeit hat verschiedene Auswirkungen. Und Nachhaltigkeit hat global mit der Umwelt zu tun. Wenn wir bei Immobilienprojekten von der Umwelt sprechen, dann haben wir die Umwelt Mensch. Wir haben die Umwelt Lebensräume, Arbeitsräume. Wir haben die Umwelt Natur, CO2 und Ähnliches.
Das ist natürlich wie immer, zum Beispiel wie auch beim Elektroauto, dass die Politik glaubt, auf irgendetwas setzen zu müssen. Jetzt ist es hier der Holzbauhype. Man vergisst aber, dass, wenn wir in Deutschland zum Beispiel mit Holz bauen wollen, dann müssen wir Kanada bemühen oder den Ural. Spätestens die Transportwege machen irgendwelche CO2-Vorteile wieder zunichte.
Wenn Sie an den Universitäten mit den Experten in Deutschland und Mitteleuropa sprechen, werden Sie feststellen, dass unter dem Aspekt der nachhaltigen Bewirtschaftung aus den Wäldern in Deutschland nicht wirklich der Wohnungsbau durch Holz finanziert werden kann. Das kann mal interessant sein, wenn Sie eine Aufstockung machen, wenn Sie einen Anbau machen. Das wird aus meiner Sicht lange nichts damit zu tun haben, wenn es darum geht, im Jahr 200.000 bis 300.000 Wohnungen zu bauen, die wir dringend in unseren Kommunen brauchen, um die Wohnraumknappheit an den verschiedenen Standorten zu reduzieren.
Aber Nachhaltigkeit hat eben nichts damit zu tun, dass wir Beton durch Holz ersetzen. Denn Holz muss dann wieder mit Brandschutz versehen werden. Holz muss dann wieder verbunden werden. Holz muss so lange behandelt werden, bis der Vorteil in punkto CO2 dann fast wieder weg ist. Es gibt zwar Holz-Hybrid-Bauten, wo man Beton und Holz miteinander kombiniert. Da wird es dann schon interessanter.
Aber wenn wir über Nachhaltigkeit im Unternehmen sprechen, dann geht es zum Beispiel darum, in einem Fertigteilwerk Beton anzufertigen, der nicht mehr so dick sein muss, weil er eben unter Laborbedingungen – in Anführungsstrichen – produziert wird und dann eine 24er-Wand nur noch 18 cm breit ist. Dann haben Sie eben schon mal sechs Zentimeter, über 20 Prozent Beton gespart. Wenn Sie dann noch eine Schweißmattenanlage haben, die den Stahl dort dosiert einbringt, können Sie noch mal 30 Prozent am Stahl sparen.
Deutschlandfunk Kultur: Und auch Kosten.
Eine Frage der Effizienz
Gröner: Ja, auch Kosten. Nachhaltigkeit hat mit Effizienz zu tun, das wegzulassen, was man nicht unbedingt braucht. Auf diesem Weg sind wir. Wir haben die Immobilie in zwei Bereichen, wenn es um Umweltschutz geht. Und zwar der Gestehungsbereich, der etwa 40 Prozent des CO2 einer Immobilie in Anspruch nimmt über ihren Lebenszyklus, und dann die Bewirtschaftung später der Immobilie, also das Beheizen, Versorgung mit Strom, Warmwasser nimmt etwa 60 Prozent des heutigen CO2-Bedarfs in Anspruch.
Insofern ist es wichtig und richtig, im Bau dafür zu sorgen, dass dort möglichst viel getan wird, um CO2 zu sparen. Das kann man durch Vorfertigung. Das kann man durch Fertigteilwerke. Das kann man durch kombinierte Holz-Beton-Konstruktionen sicherlich guttun.
Wenn wir heute bauen, dann wissen wir, dass mehr Müll in Deutschland entsteht aufgrund des Bauens als durch den allgemeinen Hausmüll. Das ist unvorstellbar. Deswegen ist es ganz wichtig, dass wir zum Beispiel auch lernen, den Beton, den wir heute gießen, bis zu 65 Prozent aus altem Beton wieder entstehen zu lassen. Da ist ein großes Feld, in dem wir uns bewegen. Wir planen und bauen das nächste Fertigteilwerk, wo wir bis zu 65 Prozent recyceln können. In diesem Fertigteilwerk werden dann auch Holzelemente gebaut werden können. Wir gehen dann mehr in die Breite.
Wir glauben, dass wir dadurch einen wichtigen Beitrag in der Gestehung von Immobilien leisten können. Ich glaube, dass wir nachweisen können, dass in den nächsten zwei bis drei Jahren die CO2-Reduktion im Bereich des Erstellens einer Immobilie halbiert werden kann.
"Deutsche Wohnen enteignen"?
Deutschlandfunk Kultur: Klingt gut. Ich war gestern im Park unterwegs, relativ in der Nähe des Potsdamer Platzes, mitten im hippen Zentrum von Berlin, umgeben von lauter Neubauten an der Parkrandbebauung. Eine junge Frau mit schicker pinkfarbener Wollmütze ist mir entgegengekommen, mit erkennbar feinem senffarbenen Wollschal, spricht mich freundlich an, hält mir ein Klemmbrett hin: Ich solle ein Volksbegehren unterschreiben. "Deutsche Wohnen enteignen!" Eine Wohnungsbaugesellschaft oder eine Wohnungsgesellschaft ist da gemeint, die in Deutschland über 150.000 Wohnungen besitzt. Was hätten Sie denn der jungen Frau an meiner Stelle geantwortet?
Gröner: Da ist das Thema verfehlt. Wenn wir darüber nachdenken, die "Deutsche Wohnen" zu enteignen, wozu führt denn das dann? Die Menschen, die den BER gebaut haben oder die Hamburger Philharmonie oder die Kölner Oper, sind die dann die, die das besser können? Sind es Menschen aus der Mitte der Beamtenschaft, die es nicht schaffen, die Schultoiletten seit 30 Jahren zu sanieren? Sind es die Menschen, die wirklich tatsächlich in Zukunft dann die Verantwortung für die "Deutsche Wohnen" tragen wollen? Es ist doch keine Lösung für ein Problem, dass wir sicherlich in Berlin haben, dass wir zu wenig günstigen Wohnraum haben.
Wir haben doch das kooperative Baulandmodell, das da sagt: "Wenn ein Herr Gröner eine Wohnung baut, sagen wir 100, muss er 30 günstige Wohnungen bauen." Wieso werden denn die 30 günstigen Wohnungen in Berlin gerade nicht gebaut? Weil der Senat seit vier Jahren mauert und kein einziges privates Projekt mehr durchgehen lässt, folglich, von 100 Wohnungen, die der Herr Gröner, der Groth, andere große Bauträger hätten bauen können, nicht mehr gebaut werden können und der Staat, hier die Kommune, die Verantwortung nicht übernimmt, den günstigen Wohnraum zu bauen.
Das ist doch das Problem. Wir brauchen mehr Wohnraum. Dieser Wohnraum muss durchsetzt sein von günstigem Wohnraum, von mir auch in Mitte, Prenzlauer Berg und überall. Aber es kann doch nicht sein! Das ist das Gleiche, was die Politik schon in Prenzlauer Berg gemacht hat, nämlich für Einwanderung werben und niemanden nehmen, für günstigen Wohnraum werben und keinen erschaffen.
Wir haben sicherlich durch die Vorkaufsrechte in Berlin ganz viele Wohnungen in der Stadt in den Händen von den Kommunen. Fragen Sie mal die Bezirksbürgermeister, wie viel sie in diesen Häusern bereits saniert haben, energetische Sanierung durchgeführt haben oder für eine Verbesserung der Qualität in den abgewrackten Bädern, Schwamm durchseuchten Dachstühlen usw. gemacht haben. Nichts, weil sie es nicht können!
Bezahlbarer Wohnraum? – Fehlanzeige!
Deutschlandfunk Kultur: Aber es ist doch so, dass natürlich auch Sie kein mildtätiges Unternehmen sind und die Wohnungen sozusagen verschleudern. Sie müssen auch auf Ihren Gewinn kommen, um die Wohnungen zu bauen.
Ich habe mich jetzt mal genau in dieser Gegend umgeschaut, in der ich gestern spazieren war. Eine Familienwohnung, etwas großzügiger Art, ich habe zwei Kinder, wir wohnen eigentlich in einer noch größeren Wohnung, wenn ich da in der Gegend suche, 130 Quadratmeter zur Miete, habe ich gestern im Internet nachgeschaut: ein Angebot 2.700,00 € kalt im Neubau unmittelbar am Park. Das ist natürlich für eine Familie fast nicht mehr zu stemmen. Zu kaufen gibt es dann eine vergleichbare Wohnung für 1,2 bis 1,5 Millionen Euro. In Hamburg ist es im Stadtteil Eimsbüttel vergleichbar. In München ist es noch deutlich teurer.
In einer Stadt, in der Menschen wohnen, viele Menschen, die auch ganz okay verdienen, ist eigentlich so ein Wohnraum kaum noch finanzierbar, also für die, die jetzt nicht unmittelbar in einer Sozialwohnung leben wollen oder müssen. Von der Idee einer Eigentumswohnung oder einer größeren Mietwohnung müssen sich viele verabschieden. Eigentumswohnung kommt für mich schon fast gar nicht mehr infrage, weil, das ist ja ein Zukunftsprojekt, das überhaupt nicht mehr finanzierbar ist.
Gröner: Aber Sie haben doch jetzt eigentlich schon gerade selbst die Antwort gegeben. Was hat damit die Enteignung der "Deutsche Wohnen" zu tun? Finden Sie dann in Zukunft eine Wohnung, die bezahlbar ist? Ist dann mehr Wohnraum entstanden, weil man die "Deutsche Wohnen" enteignet hat? Wird der Staat dann die vorhandenen Mietverträge um diese 30 Cent senken, die die "Deutsche Wohnen" über alle Wohnungen vielleicht teurer ist als irgendwelche städtischen Gesellschaften?
Die Enteignung, die Sie gerade angesprochen haben, ist doch quasi ein Angriff auf unsere soziale Marktwirtschaft und der Vertrauensverlust, den die Politik zu verantworten hat. Die Politik hat in den letzten 20 Jahren ihre Sozialbestände komplett abgebaut und verschleudert und hat nicht, wie im Baugesetz vorgesehen, für Ersatz gesorgt. Nicht die Immobilienunternehmen wie wir sind im Gesetz zur mildtätigen Gabe verpflichtet, sondern der Staat. Der Staat hat voll versagt. Jetzt sucht er den Schuldigen in der Privatwirtschaft.
Und nein, es ist nicht richtig, die Argumentation, die Sie aufgemacht haben. Wenn ich hundert Wohnungen baue, werden 30 für einen Mietpreis von sechs bis sieben Euro vermietet – 30-, 70- und 150-Quadratmeterwohnungen. Ich mache trotzdem damit Geschäft, weil ich die anderen 70 Wohnungen frei finanziert am Markt verkaufen kann. Das heißt, das kooperative Baulandmodell, das haben die wenigsten Menschen in dieser Stadt und in Deutschland verstanden, ist von der Politik intelligenterweise so konstruiert worden, dass man sagt: Lasst die Unternehmen 100 Wohnungen bauen und 30 dieser Wohnungen sind bezahlbar – für Sie, mit der gleichen Qualität an dem Park.
Wenn man an diesen Park 1000 Wohnungen baut, sind 300 für Sie da. Wenn man an diesem Park 1000 Wohnungen enteignet, ist für Sie immer noch keine Wohnung da. Es kommt auch keine dazu, sondern es wird schlechter. Das Bad wir nicht mehr saniert, weil, die "Deutsche Wohnen" kann Bäder sanieren. Der Bezirk, der die Wohnungen kauft oder enteignet, kann sie nicht sanieren, weil er weder die Architekten hat, weil er weder die Verwaltung hat, die das kann, weil er nicht die Kompetenz hat, es zu tun.
Deswegen: Wir haben ein Problem in Deutschland. Das ist das, dass die Menschen glauben, der Staat könne irgendetwas besser als die soziale Marktwirtschaft. Das Problem wird dadurch initiiert, weil willfährige und wirklich gierige Investoren ihre Position ausnutzen und ihr Unwesen treiben. Die treiben alte Frauen aus ihren Wohnungen, die nicht wissen, dass sie durch das Gesetz geschützt sind. Sie nutzen die momentane Gesetzgebung aus, dass sie eine Umlage von acht Prozent ihrer Investition auf den Mieter abwälzen können, die höchstens drei lauten dürfte. Da gibt es Regulierungsbedarf.
Ich werde immer wieder herangeholt und herangenommen und beschuldigt eigentlich auch für mein Verhalten, die CDU in Berlin zu unterstützen…
800.000 Euro für die CDU
Deutschlandfunk Kultur: … unterstützen ist gut! 800.000 Euro im letzten Jahr.
Gröner: Ich habe der CDU drei Bedingungen gesetzt. Ich habe gesagt, ich möchte, dass die Kinder im Kinderheim, die behindert sind, genauso viel Geld für ihre Kleider kriegen wie die nichtbehinderten. Die kriegen nämlich 200 Euro weniger. Ich habe gesagt: Wenn das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel nicht abschafft, dann möchte ich auch, dass die CDU den nicht abschafft, aber modifiziert.
Ich habe noch eine dritte Forderung damit verbunden. Da ging es ein bisschen auch wieder um Kinderheime. Ich wollte gerne in Zukunft sicherstellen, dass wir dort eine Kommunikationsebene aufbauen, weil wir zweieinhalbtausend Kinder in Berlin unterstützen. Jedes dieser Heime hat das Problem, dass die Sozialreferenten und die entsprechenden beigeordneten Bürgermeister vergessen, mit ihnen zu reden, und wir zum Beispiel gerade erleben: Jetzt werden die Löhne der Pfleger hoch gesetzt. Da haben wir natürlich das große Problem. Dann kriegen die Kinderheime keine Arbeitskräfte mehr, weil die Pflege von Alten dann mehr wert ist. Also, da wird immer durch Regulierung viel Unfug gemacht.
Aber ich will Ihnen das auch erklären, das mit dem Mietendeckel und mit der Enteignung: Wir brauchen Schutz der Bürger und wir müssen solche Dinge abschaffen, dass jemand eine Wohnung kaufen kann, eine Frau, die seit 30 Jahren da wohnt, oder einen Mann da rausmieten kann. Da muss es eben einfach heißen: "Wer mal 30 Jahre in einer Wohnung ist, der bleibt es bis zu seinem Ende, wenn er nur will."
Wir müssen dafür Sorge tragen, dass, wenn jemand eine Sanierung für 100.000 Euro macht, nicht plötzlich der Mieter 8.000 Euro davon bezahlen muss – und das zehn Jahre lang – und am Schluss die Miete so oben bleibt. Das muss auf 3.000 gesenkt werden usw.
Wir haben viele Dinge, die regelbar sind. Wir müssen sagen: Kündigung ist nicht möglich, es sei denn … Und nicht sagen: Die Kündigung ist möglich und die Ausnahme, wo es nicht stattfindet, findet man im Paragrafen xy.
Wir müssen das populistischer, wir müssen das ein kleines bisschen tragfähiger machen, dass jeder erkennt: Wir haben eine ganz tolle Regelung in unseren Mietgesetzen und in unserem Recht. Und der Mieter ist geschützt. Er weiß es nur nicht.
Natürlich geht nicht jeder Mieter dann hinterher zum Mieterschutzbund und lässt sich beraten, sondern leider werden die teilweise dann von diesen Spekulanten wirklich missbraucht oder schlecht behandelt. Das tut mir auch um jeden Mieter leid.
Wenn ich ein Haus kaufe, kriegt jeder Mieter von mir ein Schreiben, in dem ich ihm sage, ich schätze ihn als Mieter, er muss keine Angst haben und er wird immer bleiben dürfe. Es ist wegen uns noch nie ein Mieter aus einer Wohnung durch wirtschaftliche Engpässe rausgetrieben wurde.
Die CDU ist übrigens die einzige Partei, die – nachdem das Bundesverfassungsgericht gesagt hat, dass dieser Mietendeckel ungültig ist – sofort gefordert hat: Wir müssen einen Fond für die Mieter machen, die das Geld schon ausgegeben haben. Natürlich haben die Mieter das Geld nicht, wie die Frau Lompscher gerne hätte, auf die Seite getan, sondern sie haben es natürlich in Corona-Zeiten verkonsumiert. Wer will ihnen das verdenken? Da muss natürlich meines Erachtens auch die Kommune dafür einspringen, dass bei Menschen mit kleineren Einkommen nicht plötzlich jetzt die Kündigung vor der Tür steht, nur weil das Land Berlin sie verführt hat, ungerechtfertigterweise die Miete zu mindern.
Gescheiterter Berliner Mietendeckel
Deutschlandfunk Kultur: Sie müssen mich gar nicht katholisch machen, was den Mietendeckel betrifft als Maßnahme. Also, der ist rechtlich gekippt worden wegen der Nichtzuständigkeit der Länder in diesem Fall. Ich hatte ganz andere Schwierigkeiten …
Gröner: Die Rückwirkung zum Beispiel: Wie kann ich denn in einen Vertrag eingreifen, in eines der wichtigsten Bestandteile unserer Republik, dass wir grundrechtlich garantierte Vertragsfreiheit haben, ein Vertragsrecht haben. Wenn ich also mit Ihnen einen Mietvertrag ausmache und dann kommt das Land Berlin her und sagt: "Im Übrigen wird der rückwirkend gesenkt, der Mietpreis." Ich habe Ihnen doch meine Wohnung nicht mit einer Pistole am Kopf vermietet, sondern ich habe mit Ihnen einen Mietvertrag ausgemacht.
Deutschlandfunk Kultur: Völlig richtig.
Gröner: Im Übrigen, der Mietendeckel hat die Krankenschwester, die 6,50 € bezahlt hat, und jetzt auf 7,50 € bald angehoben werden könnte. Das hat sie gar nicht geschützt. Aber der Rechtsanwalt, der am Kurfürstendamm teuer gemietet hat, der konnte nur noch die Hälfte der Miete bezahlen. Das hat bei dem 1000, 2000 Euro ausgemacht. Deswegen bin ich so traurig darüber.
Deutschlandfunk Kultur: Ich bin zum Beispiel einer der Profiteure des Mietendeckels gewesen. Ich habe 350 Euro weniger für meine Wohnung bezahlt. Aber die Leute, die davon hätten profitieren müssen, die haben davon, wenn überhaupt so profitiert, dass sie das Geld eben dann nicht zur Seite gelegt haben und jetzt da auch nicht entschuldet werden, sondern sie bekommen nur ein Darlehen, das sie in irgendeiner Weise wieder zurückzahlen müssen. Dadurch ist eine Schieflage in der Stadt entstanden. Zugleich hat das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung in einer Erhebung gesagt, dass in Berlin zum Beispiel zwischen 2010 und 2019 die Mieten um 64 Prozent gestiegen sind.
Preisspirale ohne Ende?
Gröner: Das hat doch auch nix zu sagen. 64 Prozent von welchem Niveau? Wir sind bei einer Durchschnittsmiete in einer Hauptstadt in Europa immer noch bei der Hälfte von allen anderen Städten. Sie müssen doch die Mieten im Verhältnis zur Kaufkraft sehen. Bei 6,50 Euro pro Quadratmeter in Berlin ist es immer noch eine sehr günstige Miete.
Sie müssen doch, viel wichtiger, mal drüber nachdenken. Wenn wir von einer Miete von drei Euro, vier Euro herkommen: Zu diesen Mieten können wir Häuser nicht aufrechterhalten. Da können Sie keine Fenster abdichten, keine Dächer dichthalten. Da können Sie keine Heizkörper mehr wechseln und sonst was. Sie brauchen ein Mietniveau. Ich sage Ihnen voraus, dass das Mietniveau über kurz oder lang irgendwo bei acht bis zehn Euro in dieser Stadt anwachsen wird, weil erst dann eine vernünftige und energetische sinnvolle Sanierung und dauerhafte Betreibung eines Hauses möglich sein kann.
Natürlich können Sie für 3,50 Euro weitermachen wie in Ostdeutschland. Natürlich können Sie dann die Kohleöfen drin lassen, natürlich können Sie dann die alten abgewrackten Gasheizungen weiterlaufen lassen. Sie haben noch die Sicherung auf dem Stockwerk usw. Das ist doch Blasphemie und das ist doch eine Lüge. Die Miete ist doch nicht gestiegen, sondern die Qualität der Wohnung ist gestiegen. Deswegen sind dann entlang dieser Qualität, der Sanierung, der vielen Neubauten, das ist doch ein Durchschnitt, der aus den Neubauten, die mit 12, 13, 14 Euro vermietet wurden, und den weiterhin günstigen Wohnungen errechnet.
Diese Analyse, die Sie gemacht haben, ist, wie wenn Sie Ihren einen Fuß auf eine heiße Herdplatte stellen, den anderen in einen Eiseimer und sagen, Sie haben angenehm warme Füße. Genauso ist diese 64 Prozent Mietsteigerung zu besprechen. Es geht darum, dass Wohnungen, die neu dazu gekommen sind und für Menschen, die in die Stadt zugezogen sind und sich das locker leisten können, dass diese Mieten eine Verzerrung des Gesamtbildes machen.
Das machen sich die Linken – ich habe gestern ein neues Wort geprägt: die grün angemalten Kommunisten - zum Argument, um den echten Bedürfnissen der Menschen aus dem Weg zu gehen, nämlich die, die eine kleine Miete haben, denen zu helfen, dass sie nicht gekündigt werden, weil eine energetische Sanierung eben mit acht Prozent umgelegt werden kann.
Deutschlandfunk Kultur: Wenn die dann immer mal käme. Sie haben doch eben selber die Immobilienspekulation angeschaut. Also, es gibt mittlerweile mehrere europäische Firmen, die tatsächlich spekulativ unterwegs sind. Heimstaden, ein norwegisches Unternehmen, wird da immer genannt oder ein schwedisches, Akelius. Denen gehören zigtausend Wohnungen in Europa.
Wenn man nur das Jahr 2019 anschaut, da war jetzt gerade eine große Studie eines internationalen Journalistenverbundes: 2019 wurden in 16 europäischen Großstädten 66,9 Mrd. Euro in Mietwohnungen investiert. Da geht es dann doch tatsächlich nicht darum, die energetisch fit zu halten, sondern möglichst viel Gewinn zu erwirtschaften für die Shareholder oder die Aktionäre, je nachdem, wie das Unternehmen aufgestellt ist. Da blicken doch dann tatsächlich die Mieter in die Röhre.
Mietwohnungen als Spekulationsobjekte
Gröner: Sie haben vollkommen recht. Erstens sind diese Institutionen für uns, die wir hier ein ordentliches Geschäft betreiben, und das ist die Vielzahl der mittelständischen Unternehmen, zu denen ich mich zähle, ein Graus, weil sie das Land verteuern. Sie verteuern die Bestände. Sie verteuern, ohne dass sie eine Wertschöpfung betreiben, tatsächlich die Immobilie.
Jetzt ist die Frage: Wie begegne ich dem? Hätten wir der Automobilwirtschaft gesagt, sie müssen ihren Verbrauch halbieren, hätte sie es geschafft. Wir haben jetzt sinnloserweise Elektro eingeführt. Das braucht viel mehr CO2. Das hat man den Leuten nur nicht gesagt.
Das Gleiche passiert jetzt. Jetzt sagt man, durch Enteignung könnte man dieser Dinge Herr werden. Mit der Enteignung würde man dann diesen Spekulanten ihren Preis bezahlen, nämlich den Verkehrswert. Man kann nicht einfach so enteignen und würde denen eine richtig gute Rechnung aufmachen. Und es wäre immer noch nichts passiert.
Ich glaube, dass man durchaus Ansätze hat: Jeder, der über 1000 Wohnungen hat, muss ein Konzept vorlegen, wie er diese Wohnung parallel zu dem Pariser Abkommen so ertüchtigt, dass wir den KfW-55-Standard oder später auch den KfW-20/25 einhalten.
Deutschlandfunk Kultur: Was ist das für ein Standard?
Gröner: Das ist ein Standard, der sagt, dass, wenn Sie eine normale Wohnung haben, die 100 Prozent Energie verbraucht, diese in Zukunft nur noch 55 Prozent Energie verbrauchen darf. Also, die Heizung muss verbessert werden. Die Fenster müssen verbessert werden. Das Dach muss hinsichtlich der Dämmung verbessert werden. Dafür wird Sorge getragen, dass eben der CO2-Ausstoß für diese Wohnung deutlich reduziert wird.
Wenn Sie da mit Gesetzgebung mal anfangen und sagen, große Wohnungsunternehmen kriegen jetzt eine Zeit wie die Automobilindustrie - da hat man es auch gemacht - ihre Wohnungen zu ertüchtigen, dann wäre der Appetit von den Spekulanten, die ja wissen, dass sie die Wohnung, ohne dass sie irgendwas tun, vielleicht morgen teurer weiterverkaufen können, dann würde der Appetit schnell versiegen.
Ich plädiere auch dafür, dass zum Beispiel Wohnungen, die in Deutschland sind, auch nur von Gesellschaften, die in Deutschland einen Sitz haben, verkauft werden dürfen und gekauft werden dürfen. Das ist gar nicht so schwierig.
Wieso sollte das so sein? Dann würden irgendwelche Gewinne, die stattfinden beim Kauf und Verkauf, an den Staat abfließen. Man schimpft ja immer über die Spekulanten. Aber wenn jemand ein Grundstück, das muss man dem Hörer einfach sagen, für eine Million kauft und für zwei Millionen verkauft, dann macht die Bundesrepublik Deutschland dort 500.000 Euro Gewinn. Die könnte ja die Bundesrepublik Deutschland dafür einsetzen, günstigen Wohnraum zu bauen zum Beispiel. Darüber wird nie nachgedacht, aber es wird halt verprasst, wie mit dem restlichen Steuergeld eben auch umgegangen wird, und nicht zielorientiert eingesetzt.
Wenn wir es fertigbringen, dass nicht irgendwelche Offshore-Firmen auf den Bahamas und sonst was sich hier beteiligen, die Gewinne sozusagen außerhalb von Deutschland machen, dann bleibt erstens der Gewinn hier. Und zweitens mal könnte man dann durch entsprechende Verordnungen dafür Sorge tragen. Dann macht es auch Sinn zu sagen: Passt mal auf, ihr saniert jetzt und wie beim Neubau kriegt ihr zwei bis drei Prozent Rendite. Und wenn ihr eher saniert, dann dürft ihr diese zwei bis drei Prozent Rendite auch umsetzen.
Ich will es mal vorrechnen: Wenn Sie dann eine Wohnung für sieben Euro haben und ich kann dann ungefähr von einer Investition hundert Euro drauf legen auf diese Wohnung, dann ist diese Wohnung eben acht Euro teuer geworden, wenn sie hundert Quadratmeter hat, also, 120 Quadratmeter. Das ist in vielen Fällen gerade noch leistbar für den Mieter.
Im Moment ist die Gesetzeslage so, dass er drei Euro Mieterhöhung hat. Da müsste der Staat gegenregulieren. Das könnte er morgen tun. Da braucht er keinen Mietendeckel, sondern dann kann er einfach eine Verordnung machen, dass die Umlegung dieser acht Prozent ab morgen nur noch mit drei Prozent möglich ist. Dann schafft er Verhältnisse, wenn er dann noch gleichzeitig hingeht und sagt: Jeder, der hier ein Haus hat, sollte auch hier einen Firmensitz haben.
Da muss man gar nicht immer diese kommunistisch, sozialistisch getriebenen Fantasien nach vorne bringen, sondern eine ganz vernünftige Politik, die vielleicht auch noch etwas anderes unterscheidet: Wenn sich jemand wie Sie eine Wohnung kauft oder ein Einfamilienhaus kauft, soll er vielleicht nur noch 2,5 Prozent Grunderwerbssteuer bezahlen.
Die Gröners dieser Welt können auch zehn Prozent ganz gut vertragen, weil sie noch einen Bauträgergewinn haben. Dadurch kann der Staat Zeichen setzen und sagen: Der, der das gewerblich macht, muss da auch ein bisschen mehr bezahlen - in anderen Ländern kostet das auch acht, neun, zehn Prozent - und der, der das privat investiert, der soll geschützt sein.
So hat man es beim Makler gemacht. So könnte es auch bei der Grunderwerbssteuer sein. Es gibt so viele innovative Ideen, unsere Immobilie in Deutschland wieder für jeden zugänglich zu machen.
Ich würde dieses auch nicht ausschließen, dass man in der Stadt noch gute Wohnungen kriegt. Wie gesagt, lassen Sie mich in Berlin 100.000 Wohnungen bauen, dann sind 30.000 Sozialwohnungen mehr da. Und meine Kollegen machen da alle gerne mit.
Gentrifizierung in einer "wandelnden Stadt"
Deutschlandfunk Kultur: Sie gehen ja nicht nur in die Metropolen. Sie sind auch in Orten unterwegs, wo eigentlich keiner hin will. Offenbach, da waren Sie, als das noch ein urbaner Super-GAU vor den Toren Frankfurts war. Ich kann das sagen, weil ich nämlich da herkomme. Sie waren in Leipzig, als sich in Berlin alle um die Filetstücke geprügelt haben.
Was haben Sie denn eigentlich für eine Vorstellung von funktionierender Stadt? Denn dort, wo Sie dann auch sanieren und auch – von mir aus – sozial verträglich sanieren, findet etwas statt, was in den Städten Veränderungen hervorruft. Ich spreche das Wort mal an, Gentrifizierung ist eins davon. Segregation wäre ein anderes.
Gröner: Ich glaube, zu den Wahrheiten gehört, dass sich in einer sich wandelnden Stadt Gentrifizierung nicht ganz verhindern lässt. Ich glaube aber, dass die Politik und die Unternehmen gemeinsam Maßnahmen ergreifen können, wie durch dieses kooperative Baulandmodell, in dem wir als Bauträger gezwungen werden, einen Anteil von 30 Prozent gefördert und bezahlbar zu bauen. Das findet dann im Prenzlauer Berg und Mitte mitten drin statt und sorgt dafür, dass auch da eine Durchmischung da ist.
Aber ich will Ihre Frage anders beantworten: Meine Vorstellung von Projektentwicklung ist die, dass wir uns als Dienstleister verstehen, Dienstleister in dem Hinblick, dass wir sagen: Da gibt es Menschen, die brauchen Wohnraum. Die brauchen Arbeitsräume. Wir sind derjenige, der zwischen dem Kapital, den Bauunternehmen und den Menschen, die Häuser bauen können, im Prinzip eine Dienstleistung erbringt, und zwar Planungsrecht schaffen und tatsächlich diese Wohnungen, Häuser, Büros eben auch bauen.
Als solche Dienstleister geht es doch darum, dass wir versuchen herauszufinden: Was ist denn die Anfrage? Was wird nachgefragt? Wenn wir dahinter schauen, können wir feststellen, die Nachfrage besteht natürlich aus Menschen, die mehr oder weniger Kaufkraft haben. Wir müssen darauf reagieren, indem wir insgesamt versuchen, mit den Kommunen so viel Bauland zu entwickeln, dass die Grundstückspreise günstig bleiben und dass wir mit den modernen Möglichkeiten die Preise günstig halten.
Wir werden die Preise nicht wieder senken können. Wir werden immer so um die 2000 Euro pro Quadratmeter fürs Bauen brauchen. Aber im Moment zahlen wir in München für das Grundstück 5000 Euro pro Quadratmeter zu bebauende Fläche, in Hamburg 3000, in Leipzig 1000. Und in Berlin bis zu 2000 und 3000 pro Quadratmeter. Das bedeutet, dass inzwischen die Grundstückspreise so gestiegen sind, dass der Baupreis fast nicht mehr ausschlaggebend ist, sondern die Grundstückspreise.
Die Grundstückspreise sinken mal etwas. Das hat ganz wenig mit dem Unternehmen Gröner und anderen Unternehmen zu tun, sondern das hat sehr viel mit der Kommune und möglichen, das haben Sie vorhin richtig gesagt, spekulativen Mitteln zu tun. Das ist ein Spiel, das werden Sie nicht dadurch gewinnen, dass Sie quasi sozialistische Anmutungen oder Warndaten aufrufen und versuchen, sich gegen das Kapital zu wehren, sondern Sie müssen sich das Kapital zunutze machen. Zunutze machen heißt einfach, dass Sie nur noch Grundstücke verkaufen, wo nach zwei Jahren auch gebaut wird, dass Sie aber genug Grundstücke zur Verfügung stellen, dass ganz viele Grundstücke am Markt sind. Dann wird auch der Preis pro Grundstück sinken, weil einfach genug Angebot da ist.
Wenn Sie das Angebot, wie die rot-rot-grüne Regierung hier in Berlin so verknappen, wie sie es jetzt in den letzten vier Jahren getan haben, sind tatsächlich in dieser Zeit die Preise für die Grundstücke mehr als verdoppelt. Wenn die mal so hoch sind, dann heißt das nicht, dass es mir schlechter geht. Weil ich immer noch bauen und immer noch verkaufen kann; weil keiner es ja günstiger kann. Aber dem Mieter geht’s schlechter. Das ist das Ergebnis rot-rot-grüner Politik.
Das ist der Grund, weswegen ich versucht habe – ich sage das bei jeder Gelegenheit, ich bin Sozialdemokrat! Aber ich habe keine Partei mehr, die diese Ideologie, dieses Ideal lebt. Wir haben da Menschen, die machen den ganzen Tag eine Politik, die hat was mit Gender und mit anderen Dingen zu tun, aber die kümmert sich nicht mehr um den Bürger, um denjenigen, der wirklich eine günstige Wohnung braucht, sondern die versuchen es mit ideologischen Pamphleten, so wie hier in der Stadt. Reich gegen Arm, Mieter gegen Eigentümer, Autofahrer gegen Radfahrer – hetzen alle gegeneinander auf und wir wundern uns, dass es keine Lösung gibt. So wird es keine Lösung geben!
Ich stehe für Umverteilung. Ich stehe für Chancengerechtigkeit. Ich stehe mit meinem Unternehmen dafür, dass wir es möglich machen, für alle bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ich habe diese Fertigteilproduktion in Erfurt deswegen errichten lassen, weil wir damit den Baupreis reduzieren können. Aber ohne, dass die Kommunen uns auch das günstige Bauland zur Verfügung stellen, können wir gar nichts tun. Weil der so hoch ist, dieser Preis fürs Grundstück, dass, egal wie günstig wir bauen, es immer für Sie, jetzt an Ihrem Beispiel, zu teuer sein wird.
Das kann man gemeinsam lösen, indem wir eben über die Kommunen gehen und überlegen, wie wir gemeinsam Projekte so entstehen lassen. Ich kann Ihnen versichern, dass 90 Prozent der am Immobilienmarkt Beteiligten honorige Persönlichkeiten sind, die alle Kinder haben wie ich und alle sich nur eins wünschen: gesellschaftlichen Frieden, dass die Menschen zusammenwirken, dass wir Reich und Arm zusammenbringen, dass wir weniger Leistungsfähige und Leistungsfähige zusammenbringen.
Keiner von uns möchte in Gated Communities leben. Keiner von uns möchte irgendwie außerhalb dieser Gesellschaft stehen. Wir alle wünschen uns, dass möglichst viele Menschen mit geringem Einkommen auch in Zukunft in dieser schönen Stadt Berlin wohnen. Aber wir haben kein Konzept, das nur annähernd dahin geht, sondern wir haben Konzepte, die gegeneinander aufbringen und die am Schluss in Gewalt enden.
Äußerungen unserer Gesprächspartner geben deren eigene Auffassungen wieder. Deutschlandfunk Kultur macht sich Äußerungen seiner Gesprächspartner in Interviews und Diskussionen nicht zu eigen.
(*) Redaktioneller Hinweis: Wir haben einen Firmennamen korrigiert.
