Ortstermin im Gewerbegebiet Attilastraße in Berlin-Tempelhof. Es regnet in Strömen. Wo der Verkehr vorbei rauscht an Autoreparaturwerkstatt, Baumarkt und Lebensmitteldiscounter, soll in spätestens fünf Jahren Großes entstanden sein.

"Wir stehen sozusagen auf der später geplanten Ausfahrt für das Handwerkerhaus."

Elf Stockwerke hoch soll das Handwerkerhaus werden – 45 Meter. Dirk Tonn verdreht die Augen. Er wohnt gleich nebenan auf der Marienhöhe, einer Einfamilienhaussiedlung im Grünen. Um diese Idylle vor dem Verkehrsinfarkt zu schützen, hat er vor einem Jahr eine Bürgerinitiative mitbegründet. 10.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche sind im Handwerkerhaus geplant, für alle Arten von Kleingewerbe. Das wird viel Lieferverkehr produzieren. Zu viel, befürchtet Dirk Tonn.

"Sie werden versuchen, sich Parkfläche zu erobern, und damit sind wir in der Konfliktsituation mit dem Umfeld. Mit den umliegenden Straßen und vor allen Dingen mit uns auf der Marienhöhe", sagt Tonn.

Architekt Oliver Collignon versichert: "Das wird professionell geplant. Das Ziel ist ganz klar: Der gesamte ruhende Verkehr ist hier auf dem Gelände und nicht in der Umgebung."

Collignon und sein Büro haben nicht nur ein Handwerkerhaus entworfen. Insgesamt 20 Gebäude sind auf dem riesigen Areal geplant, das sich auf dem Gelände eines ehemaligen Güterbahnhofs erstreckt. Ein komplett neues, abgeschlossenes Stadtquartier wird entstehen. Mit 700 Wohnungen und sechs Hektar Fläche für Gewerbetreibende, darunter das Handwerkerhochhaus.

"Da wir jetzt nicht das Gebiet in seinem Erleben in der erdgeschossigen Zone durch Lagerflächen von, ich sage es mal ein bisschen böse, rostigen Stahlteilen etc. prägen wollen, haben wir gesagt: Wir wollen 10.000 Quadratmeter schaffen, aber nicht verteilt ebenerdig, sondern wir stapeln das. Ein Hochhaus in der Form ist sicher was Neues."

Wohnen und Gewerbe finden also gemeinsam statt auf dem zehn Hektar großen Areal. Hinzu kommen ausgedehnte Grün- und Erholungsflächen. "Marienhöfe" wird das neue Stadtquartier heißen, auch wenn es keine Hinterhöfe im traditionellen Stil der "Berliner Mischung" geben wird und damit auch keine so enge Verzahnung von Arbeiten und Wohnen wie Ende des 19. Jahrhunderts.

"Das ist schon anders hier im südlichen Tempelhof als in der Innenstadt mit dem alten Berliner Stadt-Masterplan, der sehr stark auf Höfen und durchgehenden Blöcken und Straßenfluchten aufbaut."

Das neue Stadtquartier sei offener, so der Architekt, viel besser durchlüftet als so manch enges Hinterhofquartier aus der Gründerzeit. Zudem bleiben die Bereiche im Wesentlichen getrennt: Gewerbe und Büronutzung hier, Wohnen und Einzelhandel dort. Der zuständige Baustadtrat Jörn Oltmann von Bündnis 90/Die Grünen ist von den Plänen überzeugt. Ihm gefällt vor allem, dass es für die Gewerbetreibenden eine sichere Lösung geben wird.

"Ein wesentlicher Bestandteil wird das so genannte Handwerkerzentrum sein, wo wir dem privaten Bauherrn in das Grundbuch reinschreiben, dass er eine bestimmte Miete nicht überschreiten darf, sie wird 8 Euro nettokalt betragen, und je nach Ausbaustandard kann noch weitere Nettokaltmiete dazukommen, aber die Grundmiete ist auf jeden Fall grundbuchlich gesichert. Und zwar auf Dauer gesichert an der Stelle."

Auch in seinem Bezirk, so der Stadtrat, gebe es eine schleichende Verdrängung. Langjährige Mietverträge werden gekündigt, um Gewerbe- in Wohnraum umzuwandeln. Mit dem Ergebnis, dass viele kleine Unternehmen nun nach Gewerbeflächen suchten – Maler, Schlosser, Elektriker.

"Damit wir die haushaltsnahen Dienstleistungen, die haushaltsnahen Gewerke in der Stadt behalten, braucht es ein solches Angebot, und da wir das nicht mit landeseigenen Unternehmen allein hinbekommen, ist es eben Aufgabe kreativ zu sein, und den Versuch zu unternehmen, es auch mit privaten Bauherrn zu realisieren, ich glaube, dieses Angebot ist in dieser Form einmalig für Berlin, dass wir im Neubau eine solche Konstellation haben."

Der Deal hilft allerdings auch dem privaten Bauherren: Er bekommt Flächen für die Wohnbebauung, auf denen vorher nur Gewerbenutzung möglich war. Den Verantwortlichen kommt zugute, dass es seit drei Jahren einen neuen Baurechtstypen gibt: das "Urbane Gebiet". Sozusagen die moderne Version der "Berliner Mischung". Mit dieser Planungsvariante können Bereiche zu Wohngebieten erklärt werden, die zuvor wegen Lärm- und anderer Emissionen dafür gänzlich ungeeignet schienen. Salopp formuliert: In "Urbanen Gebieten" darf gewohnt werden, auch wenn es dort etwas lauter und schmutziger zugeht. Das wiederum garantiert, dass auch die gewerbliche Nutzung weniger eingeschränkt ist.

Das Nebeneinander von Gewerbe, Freizeit und Wohnen wird erleichtert. Gut so, findet der Stadtplaner Doğan Yurdakul. Quartiere mit gemischten Strukturen seien für Großstädte wie Berlin der richtige Weg.

"Unser städtebauliches Leitbild aus der Vergangenheit, gegliederte und aufgelockerte Stadt, die autogerechte Stadt und so weiter, die aktiv auf eine Entmischung hingearbeitet haben, haben uns ja nicht zu irgendwelchen Erkenntnissen oder positiven Einflüssen geführt, wo wir sagen: Das war es. Die Entmischung bedeutet ja auch letztendlich: Ja, ich habe ruhige Wohnquartiere, die sind aber nicht ruhig, weil sich jeder ständig bewegen muss, wenn er woanders hinmöchte. Die Nutzungstrennung ist mit enormen Verkehrsflüssen verbunden."

Je mehr "Urbane Gebiete" ausgewiesen würden, so der Stadtplaner, desto eher könnte Berlin eine Stadt der kurzen Wege werden. Noch aber gibt es kein einziges dieser Gebiete. Die planrechtlichen Verfahren dauerten sehr lange, es sei gar nicht so einfach, aus einem Gewerbegebiet ein Urbanes Gebiet zu machen.

"Es muss eine Verzahnung von Wohnen und anderen Nutzungen geben, das muss nicht Gebäudeweise gemischt sein, aber es muss zumindest eine Verzahnung der verschiedenen Nutzungen da sein, die eine Mischung ergeben. Das Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen, also sprich: Ein Wohnquartier neben einem Gewerbequartier, ergibt zusammen nach meiner Auffassung keine gemischte Nutzung, sondern ist eben einfach ein Wohngebiet neben einem Gewerbegebiet."

Das Bebauungsplanverfahren für die Marienhöfe sieht deshalb auch nur auf einem Teilstück des Areals ein "Urbanes Gebiet" vor, bestätigt Bezirksbaustadtrat Jörn Oltmann.
"Wir werden im südlichen Teil ein reines Gewerbegebiet haben, und im nördlichen Teil ist die Zielstellung dort, ein urbanes Gebiet auszuweisen, wir wollen allerdings nicht die Geschossfläche dort vollständig ausnutzen, die die Baunutzungsordnung dort hergibt, das muss auch insgesamt zu dem Ort passen, das heißt, die Höhenentwicklung und die Dichte müssen auch ein Angebot bedeuten, dass die Menschen, die dort bereits schon leben, auch mit diesem neuen Stadtquartier sehr gut einverstanden und sehr gut leben können."

"Es ist nicht schädlich insgesamt, weil: Gewerbe und Wohnen ist eine wunderbare Sache, sind wir vollkommen dabei, aber die Kombination muss natürlich mit dem Umfeld verträglich sein."

Dirk Tonn von der Bürgerinitiative der Anwohner auf der Marienhöhe hat da so seine Zweifel. 480 Stellplätze in Tiefgaragen für 700 Wohnungen seien geplant, wie soll das reichen? Er hält das neue Stadtquartier für völlig überdimensioniert.

"Bauland ist teuer, und man versucht hier, jeden Zentimeter in die Höhe zu gewinnen, und so kommt die extreme Anzahl von Wohnungen, die natürlich für die Politik ein Jubel sind: ‚Hurra, 700 Wohnungen‘, aber 700 Wohnungen sind für das Umfeld auch, ja, ein Belastungsfaktor. Der muss einkalkuliert werden. Wenn man eine solch hohe Anzahl an Wohnungen plant, muss man auch entsprechend die anderen Faktoren dabei berücksichtigen und auch sinnvoll planen, und das sehen wir noch nicht so."

So werden zwar soziale Einrichtungen wie eine Kita und eine modulare Unterkunft für Flüchtlinge auf dem Areal geplant, aber keine Grundschule. Die will der Bezirk auf einer landeseigenen Fläche auf der anderen Seite der Marienhöhe errichten. Dafür muss eine Kleingartenanlage mit 68 Parzellen weichen. Die Anwohner haben etliche Alternativvorschläge eingebracht, das Bezirksamt lehnt sie bisher alle ab.

Ganz klar: Es gibt noch Redebedarf über das neue Stadtquartier Marienhöfe. Im Frühjahr 2021 wird der Entwurf des Bebauungsplans öffentlich ausgelegt. Spätestens dann werden sich die Bürgerinnen und Bürger erneut einmischen.