Es ist ein sonniger Februartag in Berlin. Rund 200 Menschen haben sich gegenüber der Zentrale des Bundesnachrichtendienstes versammelt. Es geht ihnen um Leerstand in Berlin und um ein Recht auf Wohnen: „Jeder Mensch braucht eine Wohnung“, sagt Daniel, ein Obdachloser, der seit Kurzem in der Habersaathstraße 40-48 in Berlin Mitte wohnt. In den über 100 Wohnungen des Plattenbaus lebten früher Mitarbeiterinnen der nahegelegenen Charité. 2006 wurde es aus Städtischem Eigentum für zwei Millionen Euro verkauft und anschließend energetisch saniert.

Leergezogene Wohnungen wurden monatsweise vor allem an Berufsreisende vermietet. 2018 wechselte das Gebäude für 20 Millionen Euro den Besitzer. Heute leben dort noch neun Bewohner mit unbefristeten Mietverträgen. Ihnen war wie allen anderen im Haus bereits gekündigt worden. Das hatte allerdings keinen Bestand.

Einige ließen sich dennoch auf fünfstellige Abfindungszahlungen ein, weil sie die unsichere Situation nicht mehr aushielten. Ihre Wohnungen stehen nun seit Jahren leer. Dagegen regt sich Protest: „Warum sind wir eigentlich hier? Weil die Aneignung von spekulativem Leerstand wie in der Habersaathstraße nur der Anfang sein darf.“

Gemeint sind zwei Hausbesetzungen, die Obdachlose gemeinsam mit anderen Aktivistinnen und Aktivisten durchgeführt haben. Die erste 2020 wurde sofort polizeilich geräumt. Die zweite Ende 2021 führte zu einer Übergangslösung: Die rund 60 Obdachlosen dürfen bis Mitte April bleiben. Unterstützer haben Dinge des täglichen Bedarfs gespendet, Rauchmelder wurden angebracht.

Zum Teil steht die Einrichtung noch: „Komplett mit Kühlschrank, die Küche hier, mit Elektroherd. Dann sieht man hier eine Edelstahlspüle, sanierte Böden: Im Wohnzimmer liegt so ein neues Klicklaminat“, erzählt Daniel Dieckmann. Er ist aktiv in der Nachbarschaftsinitiative Habersaathstraße.

Er wirft dem Eigentümer Arcadia Estate Spekulation mit Leerstand vor. Die Wohnungen seien bezugsfertig. Dass sie so lange leer stehen, macht ihn wütend: „Den Eigentumsbegriff, dass der gewährleistet wird, das kennen alle. Artikel 14, Artikel 15 Grundgesetz. Nur, dass Eigentum auch verpflichtet, und dass diese Verpflichtung auch der Allgemeinheit zuträglich sein soll, das kennen sie gar nicht.“

Bei der Arcadia Estate steht für ein Interview niemand zur Verfügung. Per Email spricht der Eigentümer aber von einem maroden Zustand der Substanz und betont, er wolle abreißen und umweltfreundlich neu bauen. In der Tat gab es zum Beispiel immer wieder Wasserrohrbrüche im Haus. Die Frage ist nur: Sind diese Mängel durch bewusste Vernachlässigung verursacht, die einen lukrativen Neubau rechtfertigen sollen?

Noch wohnt man hier für etwa 7,50 Euro warm, in der Nachbarschaft werden Wohnungen schon für 24 Euro den Quadratmeter vermietet. Sebastian Conrad, Fachanwalt für Vergaberecht und Verwaltungsrecht in Berlin, sagt: Rechtlich ist so ein spekulativer Leerstand eigentlich nicht möglich. Denn seit 2014 gilt in Berlin ein Zweckentfremdungsverbot: „Wenn jetzt in der Zwischenzeit jemand auf den Einfall kommen sollte, Wohnraum verfallen zu lassen und ihn dadurch unbewohnbar zu machen, dann könnte die zuständige Behörde dagegen mit den Mitteln des Zweckentfremdungsverbots vorgehen.“ Und zwar mit Geldbußen oder einer Beschlagnahmung. Regelungen, die es auch in anderen Bundesländern oder Kommunen gibt.

Im Kern geht es dabei meist um nicht genehmigten Leerstand oder die Nutzung als Gewerberäume. Aber auch um illegale Ferienwohnungen. Selbst genehmigte sind ein Problem. „Zehntausend Ferienwohnungen in Berlin Mitte. Wenn die alle wieder normaler Wohnraum wären, das wäre die Bauquote von kostengünstigem Wohnraum von mindestens zehn Jahren“, erklärt Stephan von Dassel, grüner Bezirksbürgermeister in Berlin-Mitte, das Ausmaß in seinem Bezirk.

Wenn innerstädtisch aber neu gebaut wird, dann entstehen meist teurere Wohnungen. Die Lage würde einfach kosten, schreibt der Eigentümer der Habersaathstraße 40-48. Wer es sich nicht leisten könne, müsse eben woanders wohnen. Aber das ist für viele hier wie anderswo ein Problem.

Der Bestand an Sozialwohnungen in der Hauptstadt ist zwischen 2009 und 2021 von etwa 150.000 auf knapp 100.000 gesunken. Bundesweit hat sich das Angebot seit 2007 fast halbiert. Demgegenüber steht eine wachsende Zahl an eigentlich berechtigten Menschen, die zum Beispiel in leere Wohnungen ziehen könnten: „Im Moment haben wir 245 Wohnungen, gegen die wir ermitteln, weil sie leer stehen sollen, und wir es nicht offiziell angezeigt bekommen.“

Genehmigt wird Leerstand für eine begrenzte Zeit etwa wegen Renovierungsmaßnahmen. Die Behörden würden sich aber häufig mit eingereichten Belegen für eine Renovierung zufriedengeben, ohne das vor Ort zu prüfen, sagen Aktivisten der Gruppe „Mietenwahnsinn Nord“. Sie finden in Teilen von Berlin-Mitte oft Häuser, die jahrelang leer stehen, sagt Max, einer aus der Gruppe. Man habe inzwischen eine Liste „mit mehr als 30 Häusern, die ganz oder teilweise leer stehen“.

Genaue Zahlen zum Leerstand sind schwer zu finden, da es eine zentrale Erfassung nicht gibt. Nach einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft standen 2019 bundesweit 1,94 Millionen Wohnungen leer. Allerdings sind nicht alle davon auch nutzbar. Manchmal, erklärt der Anwalt Sebastian Conrad, sei eben nicht klar, „dass die Räumlichkeiten tatsächlich und rechtlich zum Wohnen geeignet sind. Also ist das Wohnen insbesondere baurechtlich zulässig beziehungsweise, dass sie mit einem zumutbaren Aufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzt werden können.“

Das ist auch im Fall der Habersaathstraße 40-48 das Problem. Der Bezirk Berlin-Mitte wollte eigentlich eine Beschlagnahmung erwirken. Das Verwaltungsgericht riet aber dringend davon ab, erklärt Bezirksbürgermeister von Dassel, weil der Brandschutz nicht ausreichend gewährleistet sei. Das Gericht könnte entscheiden: Ein Umbau ist dem Eigentümer nicht zuzumuten. Dann würde es sich auch nicht mehr um sogenannten schützenswerter Wohnraum handeln. 

Das aber könnte auch für andere ältere Wohngebäude Folgen haben, meint von Dassel, „wo wir wirklich Angst haben, dass wir noch weiteren Wohnraum verlieren, wenn so etwas mal grundsätzlich festgestellt worden ist“.

Für die Häuser in der Habersaathstraße in Berlin will der Bezirk deshalb jetzt erst einmal einen Vergleich erreichen. Der Eigentümer schreibt: Sollte neu gebaut werden, will er einen Teil zu Sozialmieten anbieten. Üblicherweise ist eine solche Preisbindung aber zeitlich befristet. Vielleicht können die Altmieter und Obdachlosen hier einziehen, und vielleicht ist eine Belebung von Leerstand an anderen Stellen erfolgreich. Denn: „Jede Wohnung braucht einen Menschen und jeder Mensch braucht eine Wohnung!“