Mieterhöhungen trotz Wirtschaftskrise
Der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, geht davon aus, dass auch in Zeiten der Wirtschafts- und Finanzkrise die Mieten in Deutschland steigen werden. Mieter in Ballungsgebieten wie München, Hamburg, dem Rhein-Main-Gebiet oder Köln müssten sich auf steigende Kosten für Wohnraum einstellen.
Marcus Pindur: Deutschland hat von allen westlichen Ländern die meisten Mieter und die wenigsten Eigentümer von Wohnraum. Unter anderem deswegen sind die Mietergesetze bei uns ziemlich strikt und in der Regel auch zu Gunsten des Mieters. Das bewahrt ihn aber nicht immer vor steigenden Mieten, aber die Frage ist: Können die Mieten steigen, wenn es mit der Wirtschaft bergab geht? – Ja, sagt der Mieterbund, und ich begrüße jetzt Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes, am Telefon. Guten Morgen, Herr Siebenkotten.
Lukas Siebenkotten: Guten Morgen, Herr Pindur.
Pindur: Woher haben Sie denn diese Daten über die Mietsteigerungen, die es jetzt gerade gibt?
Siebenkotten: Es gibt konkrete Ankündigungen. Beispielsweise einer der größten Investoren, der Mietwohnungen in den letzten Jahren, die Gagfa, hat angekündigt, dass sie Mietsteigerungen durchführen will. Zum zweiten gehen wir angesichts der Tatsache, dass die Investoren, die Wohnungen in den letzten Jahren gekauft haben, Angst darum haben, dass ihre Renditen nicht so ausfallen könnten, wie sie sich das ursprünglich mal vorgestellt haben, davon aus, dass der Druck, gerade in Deutschland die Mieten zu erhöhen, steigen wird.
Pindur: Der Druck ag da sein auf der Vermieterseite. Die Frage ist ja, ob sie das am Markt auch durchdrücken können.
Siebenkotten: In bestimmten Gebieten auf jeden Fall, insbesondere da, wo Druck auf den Wohnungsmarkt herrscht. Das heißt beispielsweise in den Ballungszentren wie München, Hamburg, Rhein-Main-Gebiet, Köln/Düsseldorf dürfte das überhaupt kein Problem sein. Allerdings: Der Wohnungsmarkt ist bei uns inzwischen ausgesprochen differenziert. In einigen Bereichen auf dem Lande wird der Markt das nicht so leicht hergeben, weil der Mieter dann natürlich hingehen kann und kann sagen, ich gehe in eine andere Wohnung, denn es stehen mir ja genug in der Umgebung zur Verfügung.
Pindur: Also Sie raten den Mietern auf jeden Fall zu schauen, ob es preiswerteren Wohnraum, vielleicht sogar etwas angenehmer im Grünen und nicht in den Innenstädten sein kann?
Siebenkotten: Grundsätzlich den ersten Teil ja. Wir raten den Mietern, genau zu schauen, wobei es auch in den Innenstädten – das hängt allerdings davon ab, welche Innenstädte es sind – durchaus noch Alternativen gibt.
Pindur: Welche Alternativen sind das dann?
Siebenkotten: Sie müssen ja nicht unbedingt eine Wohnung bei einem angloamerikanischen Investor anmieten; es gibt ja auch noch andere Vermieter.
Pindur: Die Frage ist, ob die Wohnungen dieses angloamerikanischen Investors dann eben ihre hohen Mieten tatsächlich durchsetzen können?
Siebenkotten: Die Mieten können natürlich – das haben Sie schon in Ihrer Anmoderation gesagt – nur im Rahmen unserer Gesetze erhöht werden, und die sind sicherlich bei uns – auch das ist richtig – stärker zu Gunsten des Mieters orientiert, als das in anderen Ländern der Fall ist. Aber es gibt ja gemeinhin Mietspiegel und im Rahmen dieser Mietspiegel sind Erhöhungen möglich, und Sie können davon ausgehen, dass bei diesen großen Gesellschaften natürlich Spezialisten sitzen, die ganz genau wissen, wie man wirklich den letzten Cent auf legalem Wege per Mieterhöhung reinholen kann.
Pindur: Also der Kapitaldruck ist auf jeden Fall da, sagen Sie?
Siebenkotten: Der ist ganz erheblich. Sie müssen mal sehen: diese vor allen Dingen US-Fonds oder Investoren haben teilweise ihren Anlegern Renditen bis zu 20 Prozent versprochen, und wenn sie normal mit Immobilien in Deutschland Geld verdienen wollen und dabei keine besonderen Maßnahmen einleiten, dann können sie damit etwa 5 bis 6 Prozent Rendite erzielen – übrigens auch nicht gerade schlecht, aber das reicht natürlich nicht für diejenigen, denen man deutlich mehr versprochen hat.
Pindur: Da verwundert es natürlich, wenn man diese Differenz zwischen den hohen Renditeversprechen und dem Erfahrungswert betrachtet, den man seit Jahrzehnten schon hat, was man hier mit Immobilien verdienen kann. Wie kamen denn diese Investoren überhaupt darauf, so viel Rendite zu erwarten?
Siebenkotten: Ich denke, dass sie sich überlegt haben, dass man in dreierlei Hinsicht mehr Geld reinholen kann: erstens durch Mieterhöhungen. Darüber haben wir gerade gesprochen. Zweitens durch Kostensenkungen. Kostensenkungen kann man auf zweierlei Weise erzielen: erstens, indem man Personal einspart, was teilweise bei diesen Gesellschaften geschieht und auch geschehen ist, und zweitens – und das ist auch aus der Sicht der Mieter ausgesprochen problematisch -, indem man die Rücklagen für Instandhaltungen deutlich zurückfährt und damit dann deutlich weniger Instandhaltungsmaßnahmen durchführt, was wiederum bedeutet, dass sich das irgendwann mal rächen wird, nachdem man vorher den schnellen Euro gemacht hat, wenn nämlich die Wohnungen nicht mehr in dem vernünftigen Zustand sind, in dem sie sein sollten.
Pindur: Also ein relativ kurzfristiges Denken?
Siebenkotten: Ja.
Pindur: Was mache ich denn, wenn meine Miete erhöht wird? Was darf der Vermieter, was darf er nicht?
Siebenkotten: Er darf sich grundsätzlich nur im Rahmen des Mietspiegels bewegen, den es in nahezu jeder größeren Stadt gibt. Insofern ist es sinnvoll – das kann man nicht in allen Einzelheiten jetzt erläutern -, sich dann schlau zu machen, das heißt, wenn eine Mieterhöhung ins Haus steht, unbedingt einen Fachmann aufzusuchen, der einem sagen kann, was im Einzelnen erlaubt ist und was nicht. Wir haben zum Beispiel im Deutschen Mieterbund insgesamt 320 Mietervereine und die sind alle mit erheblichem rechtlichem Sachverstand ausgestattet.
Pindur: Als Eckwert kann aber gelten, nicht mehr als 20 Prozent Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren?
Siebenkotten: Das ist richtig.
Pindur: Gut, dann halten wir das im Auge. Vielen Dank für diese Informationen.
Siebenkotten: Bitte. Gerne geschehen!
Pindur: Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes, im Deutschlandradio Kultur in der "Ortszeit".
Das Interview mit Lukas Siebenkotten können Sie mindestens bis zum 9. September 2009 in unserem Audio-on-Demand-Angebot nachhören. MP3-Audio
Lukas Siebenkotten: Guten Morgen, Herr Pindur.
Pindur: Woher haben Sie denn diese Daten über die Mietsteigerungen, die es jetzt gerade gibt?
Siebenkotten: Es gibt konkrete Ankündigungen. Beispielsweise einer der größten Investoren, der Mietwohnungen in den letzten Jahren, die Gagfa, hat angekündigt, dass sie Mietsteigerungen durchführen will. Zum zweiten gehen wir angesichts der Tatsache, dass die Investoren, die Wohnungen in den letzten Jahren gekauft haben, Angst darum haben, dass ihre Renditen nicht so ausfallen könnten, wie sie sich das ursprünglich mal vorgestellt haben, davon aus, dass der Druck, gerade in Deutschland die Mieten zu erhöhen, steigen wird.
Pindur: Der Druck ag da sein auf der Vermieterseite. Die Frage ist ja, ob sie das am Markt auch durchdrücken können.
Siebenkotten: In bestimmten Gebieten auf jeden Fall, insbesondere da, wo Druck auf den Wohnungsmarkt herrscht. Das heißt beispielsweise in den Ballungszentren wie München, Hamburg, Rhein-Main-Gebiet, Köln/Düsseldorf dürfte das überhaupt kein Problem sein. Allerdings: Der Wohnungsmarkt ist bei uns inzwischen ausgesprochen differenziert. In einigen Bereichen auf dem Lande wird der Markt das nicht so leicht hergeben, weil der Mieter dann natürlich hingehen kann und kann sagen, ich gehe in eine andere Wohnung, denn es stehen mir ja genug in der Umgebung zur Verfügung.
Pindur: Also Sie raten den Mietern auf jeden Fall zu schauen, ob es preiswerteren Wohnraum, vielleicht sogar etwas angenehmer im Grünen und nicht in den Innenstädten sein kann?
Siebenkotten: Grundsätzlich den ersten Teil ja. Wir raten den Mietern, genau zu schauen, wobei es auch in den Innenstädten – das hängt allerdings davon ab, welche Innenstädte es sind – durchaus noch Alternativen gibt.
Pindur: Welche Alternativen sind das dann?
Siebenkotten: Sie müssen ja nicht unbedingt eine Wohnung bei einem angloamerikanischen Investor anmieten; es gibt ja auch noch andere Vermieter.
Pindur: Die Frage ist, ob die Wohnungen dieses angloamerikanischen Investors dann eben ihre hohen Mieten tatsächlich durchsetzen können?
Siebenkotten: Die Mieten können natürlich – das haben Sie schon in Ihrer Anmoderation gesagt – nur im Rahmen unserer Gesetze erhöht werden, und die sind sicherlich bei uns – auch das ist richtig – stärker zu Gunsten des Mieters orientiert, als das in anderen Ländern der Fall ist. Aber es gibt ja gemeinhin Mietspiegel und im Rahmen dieser Mietspiegel sind Erhöhungen möglich, und Sie können davon ausgehen, dass bei diesen großen Gesellschaften natürlich Spezialisten sitzen, die ganz genau wissen, wie man wirklich den letzten Cent auf legalem Wege per Mieterhöhung reinholen kann.
Pindur: Also der Kapitaldruck ist auf jeden Fall da, sagen Sie?
Siebenkotten: Der ist ganz erheblich. Sie müssen mal sehen: diese vor allen Dingen US-Fonds oder Investoren haben teilweise ihren Anlegern Renditen bis zu 20 Prozent versprochen, und wenn sie normal mit Immobilien in Deutschland Geld verdienen wollen und dabei keine besonderen Maßnahmen einleiten, dann können sie damit etwa 5 bis 6 Prozent Rendite erzielen – übrigens auch nicht gerade schlecht, aber das reicht natürlich nicht für diejenigen, denen man deutlich mehr versprochen hat.
Pindur: Da verwundert es natürlich, wenn man diese Differenz zwischen den hohen Renditeversprechen und dem Erfahrungswert betrachtet, den man seit Jahrzehnten schon hat, was man hier mit Immobilien verdienen kann. Wie kamen denn diese Investoren überhaupt darauf, so viel Rendite zu erwarten?
Siebenkotten: Ich denke, dass sie sich überlegt haben, dass man in dreierlei Hinsicht mehr Geld reinholen kann: erstens durch Mieterhöhungen. Darüber haben wir gerade gesprochen. Zweitens durch Kostensenkungen. Kostensenkungen kann man auf zweierlei Weise erzielen: erstens, indem man Personal einspart, was teilweise bei diesen Gesellschaften geschieht und auch geschehen ist, und zweitens – und das ist auch aus der Sicht der Mieter ausgesprochen problematisch -, indem man die Rücklagen für Instandhaltungen deutlich zurückfährt und damit dann deutlich weniger Instandhaltungsmaßnahmen durchführt, was wiederum bedeutet, dass sich das irgendwann mal rächen wird, nachdem man vorher den schnellen Euro gemacht hat, wenn nämlich die Wohnungen nicht mehr in dem vernünftigen Zustand sind, in dem sie sein sollten.
Pindur: Also ein relativ kurzfristiges Denken?
Siebenkotten: Ja.
Pindur: Was mache ich denn, wenn meine Miete erhöht wird? Was darf der Vermieter, was darf er nicht?
Siebenkotten: Er darf sich grundsätzlich nur im Rahmen des Mietspiegels bewegen, den es in nahezu jeder größeren Stadt gibt. Insofern ist es sinnvoll – das kann man nicht in allen Einzelheiten jetzt erläutern -, sich dann schlau zu machen, das heißt, wenn eine Mieterhöhung ins Haus steht, unbedingt einen Fachmann aufzusuchen, der einem sagen kann, was im Einzelnen erlaubt ist und was nicht. Wir haben zum Beispiel im Deutschen Mieterbund insgesamt 320 Mietervereine und die sind alle mit erheblichem rechtlichem Sachverstand ausgestattet.
Pindur: Als Eckwert kann aber gelten, nicht mehr als 20 Prozent Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren?
Siebenkotten: Das ist richtig.
Pindur: Gut, dann halten wir das im Auge. Vielen Dank für diese Informationen.
Siebenkotten: Bitte. Gerne geschehen!
Pindur: Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes, im Deutschlandradio Kultur in der "Ortszeit".
Das Interview mit Lukas Siebenkotten können Sie mindestens bis zum 9. September 2009 in unserem Audio-on-Demand-Angebot nachhören. MP3-Audio